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Omissão do síndico na cobrança das cotas condominiais

Por , OAB/RJ 227191 · Revisão: Rafael Toledo em · 2 fontes oficiais verificadas

Inadimplência elevada não prova, sozinha, omissão do síndico. Pode haver acordos, execuções em curso, dívida contestada ou demora processual. A fiscalização deve reconstruir o que venceu, quais atos foram praticados e como a falta de arrecadação afetou o caixa. O objetivo é fazer a administração funcionar, sem transformar prestação de contas em exposição pública dos moradores.

O artigo 1.348, inciso VII, do Código Civil atribui ao síndico impor e cobrar contribuições e multas devidas. O inciso VIII exige prestação de contas anual e quando solicitada. Isso não obriga ajuizamento no primeiro dia de atraso nem proíbe acordo racional, mas exige política ativa, impessoal e verificável. Convenção e assembleia podem definir fluxo compatível com esses deveres.

Conselho e documentos permitem medir a inércia

Balancetes, relação agregada de atrasos, contratos de cobrança, atas e relatórios processuais mostram a evolução sem circular dados além do necessário. O conselho fiscal emite parecer sobre contas quando previsto. O pedido deve indicar período e documentos, preservando CPF, telefone e detalhes pessoais. Saber que existe saldo devedor é diferente de publicar a vida financeira do condômino em grupo aberto.

Assembleia pode fixar diretrizes e exigir explicações

A administração pode ser chamada a apresentar mapa de cobrança, critérios de acordo e justificativa para prescrição ou abandono. Se o síndico não convoca reunião devida, condôminos que representem ao menos um quarto podem convocar assembleia nos termos do artigo 1.350. O edital precisa enunciar prestação de contas, plano de recuperação e eventual destituição, para evitar decisão surpresa.

Pelo artigo 1.349, assembleia especialmente convocada pode, pela maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente. A ata deve registrar convocação, votos e causa. Desgosto pessoal ou um processo lento não basta; cobranças seletivamente perdoadas, ausência persistente de contas ou perda de prazo podem formar prova mais concreta.

Responsabilidade civil não decorre automaticamente do cargo

Os artigos 186 e 927 do Código Civil exigem ato ilícito, dano e nexo para reparar. Para responsabilização pessoal, deve-se demonstrar conduta culposa ou dolosa e prejuízo que não se confunde com o mero atraso do devedor. Deixar crédito prescrever, conceder dispensa sem poder ou favorecer pessoa ligada pode ter peso diferente de adotar acordo aprovado e economicamente justificável.

Cobrança seletiva exige comparação objetiva

Tratamento distinto pode ser legítimo quando dívidas têm garantias, valores ou riscos diferentes. A suspeita de favorecimento deve comparar critérios, descontos, prazos e aprovações, sem exigir que todo acordo seja idêntico. Renúncia ao principal, multa ou juros precisa respeitar competência definida na convenção e nas deliberações. Administrador não pode usar amizade como critério oculto.

Plano corretivo deve proteger caixa e continuidade

A assembleia pode aprovar régua de comunicação, negociação, protesto ou execução, acompanhada por relatório periódico. Também pode substituir assessoria e ajustar provisão orçamentária. Medida judicial para exibir contas, anular ato ou reparar dano deve ser calibrada ao defeito. Uma solução coletiva consistente costuma ser mais eficaz que a tentativa individual de cobrar diretamente o vizinho.

Troca de gestão exige entrega ordenada da carteira

Se houver destituição ou fim de mandato, processos, acordos, boletos, senhas institucionais e contratos devem passar ao sucessor mediante inventário. A mudança não autoriza perder prazos nem reiniciar cobranças já pagas. Administradora e advogado precisam informar honorários e fase de cada caso. Um relatório de transição preserva a continuidade e permite atribuir eventual falha ao período correto, em vez de culpar genericamente toda gestão anterior.

Risco de prescrição deve aparecer no relatório de cobrança

Carteira antiga precisa indicar vencimento, último ato relevante e situação processual de cada crédito. Não é suficiente dizer que o advogado está cuidando sem fornecer número do processo ou medida adotada. A análise do prazo depende da obrigação e de causas de interrupção ou suspensão, por isso a assembleia não deve declarar uma cota perdida apenas pela idade. Identificado risco próximo, o síndico precisa justificar acordo ou providência efetiva e preservar os documentos que sustentam o valor.

Perguntas frequentes

Qualquer inadimplência autoriza destituir o síndico?

Não. É preciso demonstrar administração inconveniente, irregularidade ou falta de contas e observar convocação e quórum.

Posso exigir a lista com CPF dos devedores?

A fiscalização deve receber informação suficiente, mas dados pessoais devem ser limitados ao que a finalidade realmente exige.

Proveniência

Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.

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