Tubulação antiga do vizinho no seu terreno: remover ou tolerar a servidão de fato

Como uma passagem sem título pode virar servidão consolidada

O art. 1.379 do Código Civil prevê que o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo como título a sentença que reconhecer o usucapião — regra que remete aos requisitos do art. 1.242, de posse contínua e incontestada por dez anos, com justo título e boa-fé. Se o possuidor não tiver título nenhum, o parágrafo único do art. 1.379 estende o prazo para vinte anos. Uma tubulação visível, usada sem contestação pelo prazo correspondente, pode assim gerar direito de servidão mesmo sem contrato ou escritura anterior.

O ponto central da discussão costuma ser justamente qual prazo se aplica: dez anos quando existe algum documento que sirva de justo título para a passagem, ou vinte anos quando não existe título nenhum, apenas o uso contínuo e tolerado ao longo do tempo pelo proprietário do terreno atravessado.

Quando ainda é possível remover a tubulação

Se a tubulação foi instalada há pouco tempo, se o uso já foi contestado formalmente antes de completar o prazo de usucapião, ou se ela é subterrânea e não aparente — o que dificulta o enquadramento como servidão aparente exigido pelo art. 1.379 —, o proprietário do terreno tem margem maior para exigir a remoção ou negociar indenização pela permanência. A ausência de qualquer contestação anterior por parte de quem adquiriu o imóvel também não impede a discussão, desde que o prazo legal ainda não tenha se completado.

Documentos que decidem o caso

Vale reunir escrituras anteriores do imóvel, contas de água ou luz que demonstrem desde quando a tubulação está instalada, fotos antigas que comprovem o tempo de uso, e eventual notificação anterior que tenha contestado a passagem. Sem esses documentos, é difícil provar se o prazo de dez ou vinte anos já se completou, o que é justamente o ponto central da disputa.

Caminho prático: negociação, notificação e ação judicial

Antes de qualquer remoção física, notifique o vizinho por escrito questionando o tempo de uso e propondo negociação, seja para reconhecer formalmente a servidão mediante indenização, seja para reposicionar a tubulação em outro trecho. Se o vizinho alegar usucapião de servidão, cabe a ele provar o tempo de uso contínuo; se a discussão não se resolver, cabe ação judicial declaratória para definir se a servidão se consolidou ou se o proprietário do terreno pode exigir a remoção.

Um proprietário, por exemplo, descobriu durante uma reforma que a tubulação de esgoto do vizinho atravessava seu quintal havia mais de quinze anos, sem qualquer registro; como a passagem era visível e nunca havia sido contestada, o caso se encaminhou para reconhecimento da servidão por usucapião, evitando litígio mais longo. Quando há dúvida sobre o tempo exato de uso ou resistência do vizinho, vale consultar um advogado particular sobre a documentação disponível antes de qualquer remoção, com o histórico do imóvel e as fotos analisados remotamente pelo celular.