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Recurso Especial 2.092.167, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça

Por , OAB/RJ 227191 · Revisão: Rafael Toledo em · 3 fontes oficiais verificadas

O REsp 2.092.167 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 24 de novembro de 2025, sob relatoria de Humberto Martins, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 9 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de percentual de retenção e caso em exame. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.092.167 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia.

A fundamentação do REsp 2.092.167, no texto oficial da ementa

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação envolvendo resilição unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixou: (i) percentual de retenção de 15% dos valores pagos; (ii) termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão; e (iii) responsabilidade da construtora pelo pagamento de IPTU e taxas associativas até a entrega do imóvel. 2. A recorrente alegou violação dos arts. 389, 402, 413 e 884 do Código Civil, do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 e do entendimento do STJ sobre contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 25%, que os juros de mora deveriam incidir desde a citação e que o comprador deveria arcar com o IPTU e as taxas associativas até a data da sentença. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se o percentual de retenção de 15% dos valores pagos é adequado; (ii) saber se o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão ou a citação; e (iii) saber se a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas deve ser atribuída ao comprador até a data da sentença. III. Razões de decidir 4. O percentual de retenção de 15% está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, observando as circunstâncias do caso concreto. 5. O termo inicial dos juros de mora, em contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, deve ser o trânsito em julgado da decisão, conforme tese fixada no julgamento do Tema n. 1.002 pelo STJ. 6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas é da construtora até a entrega do imóvel, considerando que o comprador não foi imitido na posse e que o imóvel nem sequer havia sido edificado no momento da resilição unilateral. IV. Dispositivo e tese Recurso especial improvido. Tese de julgamento: 1. O percentual de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel pode variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, os juros de mora em caso de resilição unilateral pelo comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 3. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas é da construtora até a entrega do imóvel ao comprador. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 413 e 884; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; CTN, art. 32. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023; STJ, AgInt no REsp 1.931.878/SP, Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/10/2021.” A transcrição é literal e vem do espelho 937361, publicado pelo tribunal em 27 de novembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.

O resultado do REsp 2.092.167, no dispositivo do acórdão

O resultado do REsp 2.092.167 não é descrito com palavras próprias: fica como a Terceira Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento.

Os dispositivos legais em que o REsp 2.092.167 se apoia

A fundamentação identifica 4 dispositivos legais, e os de maior circulação são art. 884 do Código Civil de 2002, art. 413 do Código Civil de 2002, art. 389 do Código Civil de 2002 e art. 402 do Código Civil de 2002. O art. 884 do Código Civil de 2002 é o mais invocado deste julgado: 396 acórdãos do acervo o citam. No outro extremo, o art. 402 do Código Civil de 2002 aparece em 101 decisões indexadas. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento.

Onde o REsp 2.092.167 se situa no acervo medido

O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Humberto Martins responde por 4.983 deles, e em 24 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o art. 884 do Código Civil de 2002. A decisão foi publicada em 27 de novembro de 2025. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa.

Perguntas frequentes

O REsp 2.092.167 vale como precedente de observância obrigatória?

Não. O espelho 937361 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 24 de novembro de 2025, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre percentual de retenção, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante.

Que artigo de lei sustenta o REsp 2.092.167?

O art. 884 do Código Civil de 2002, presente em 396 acórdãos do acervo. A identificação vem das referências que o tribunal grava no espelho 937361, e não de leitura interpretativa do texto.

Esta página substitui a leitura do REsp 2.092.167 ou a consulta a advogado?

Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 937361 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de percentual de retenção em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais.

Proveniência

Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.

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