Onde termina a cobertura do seguro predial e começa a da unidade
Um cano rompe dentro da parede de um apartamento e o vazamento estraga o piso e os móveis. O morador liga para o síndico perguntando se o seguro do prédio cobre o prejuízo, e a resposta depende de uma distinção que a apólice do condomínio, sozinha, não resolve: o que é área comum e estrutura, e o que é interior da unidade privativa.
O alcance do seguro obrigatório do art. 1.346 do Código Civil
A obrigação legal do condomínio cobre a edificação, isto é, a estrutura do prédio, contra incêndio ou destruição total ou parcial. Isso inclui paredes estruturais, telhado, fachada e áreas comuns, mas não alcança, por definição, os bens móveis, acabamentos e revestimentos que pertencem exclusivamente ao morador dentro da sua unidade.
Por que o dano dentro do apartamento geralmente pede seguro próprio
Piso, móveis planejados, eletrodomésticos e pertences pessoais dentro da unidade normalmente ficam fora da apólice predial, mesmo quando essa apólice é mais ampla que o mínimo legal. Para esse tipo de prejuízo, o morador depende de seguro residencial próprio, contratado individualmente para a unidade, com cobertura específica para o conteúdo e os acabamentos internos.
Quando a origem do dano muda a resposta
Se o vazamento nasce de um cano que integra a estrutura ou a área comum do prédio, como uma coluna de água que atende vários andares, a responsabilidade pelo reparo da causa pode recair sobre o condomínio, ainda que o seguro predial não cubra diretamente o conteúdo do apartamento atingido. Já um vazamento originado de instalação exclusiva da própria unidade tende a ficar fora até da responsabilidade do condomínio, recaindo sobre o morador ou seu seguro residencial.
Um exemplo de divisão de responsabilidade entre estrutura e unidade
Numa coluna de esgoto que atravessa vários andares e rompe dentro da parede de um apartamento no décimo andar, o reparo do cano em si costuma ser custeado pelo condomínio, por integrar a estrutura comum, mas o dano ao piso e aos móveis do morador atingido depende do seguro residencial individual dessa unidade — a menos que se comprove falha de manutenção do condomínio que agrave o dano ao apartamento, hipótese em que a responsabilidade civil do condomínio pode ser discutida à parte do seguro predial.
Perguntas frequentes
O condomínio pode ser responsabilizado mesmo sem ter seguro que cubra o interior do apartamento?
Pode, se a causa do dano estiver ligada a uma falha de manutenção de área comum ou estrutura do prédio; nesse caso, a responsabilidade decorre do dever de conservação do condomínio, não da apólice de seguro contratada.
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