Vício de construção no imóvel financiado: quem responde

O que a cobertura de danos físicos alcança

O seguro habitacional deve garantir, no mínimo, os riscos de morte e invalidez permanente do segurado e de danos físicos ao imóvel, conforme registra a SUSEP ao descrever o produto. A garantia de danos físicos responde por eventos que atingem a edificação, dentro do que a apólice descrever.

Vale ler com atenção o rol de riscos cobertos e as exclusões. Muitos contratos afastam expressamente danos decorrentes de desgaste natural, de falta de manutenção e de vícios de construção — e é exatamente aí que a discussão costuma se concentrar.

Vício de construção tem responsável próprio

Independentemente do seguro, existe uma responsabilidade específica de quem construiu. Pelo art. 618 do Código Civil, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo.

O parágrafo único traz uma armadilha temporal: o dono da obra decai do direito assegurado no artigo se não propuser a ação nos prazos ali fixados, contados do aparecimento do vício. Por isso, ao identificar problema estrutural, registre a data da constatação e não deixe a negociação se arrastar indefinidamente.

Como separar dano coberto de vício originário

A distinção prática costuma girar em torno da causa. Infiltração provocada por chuva excepcional que danificou a cobertura tende a ser evento; infiltração que existe desde a entrega, por impermeabilização mal executada, tende a ser vício.

É o laudo técnico que responde essa pergunta, e ele precisa ser específico: descrever a patologia, a causa provável, a época provável de origem e a extensão. Um parecer genérico não sustenta nem o pedido ao seguro nem a ação contra a construtora.

Providências que valem em qualquer cenário

• Registrar fotograficamente a evolução do dano, com datas;
• notificar a construtora por escrito assim que o problema aparece;
• comunicar o sinistro à seguradora, ainda que exista dúvida sobre cobertura;
• solicitar ao financiador cópia das condições da apólice e do certificado;
• contratar laudo de engenheiro com metodologia declarada;
• guardar o manual do proprietário e o termo de entrega das chaves.

Quando o pedido ao seguro tende a não avançar

Se o laudo apontar erro de projeto ou de execução como causa exclusiva, e a apólice excluir vícios de construção, insistir com a seguradora tende a consumir tempo sem resultado. O esforço rende mais direcionado à construtora, dentro do prazo legal.

Já quando o dano decorre de evento externo que apenas revelou uma fragilidade, ou quando a exclusão é genérica e não descreve a situação com precisão, há espaço concreto para discussão. Conduzir as duas frentes em paralelo, com laudo técnico e leitura contratual, é trabalho de advogado particular e pode ser feito integralmente por meio digital.

Condomínio, unidade e área comum

Em edifícios, a origem do problema define quem deve conduzir a reclamação. Trinca na estrutura do prédio, infiltração vinda da fachada ou da laje de cobertura e recalque de fundação são questões da edificação como um todo, e cabe ao condomínio notificar a construtora.

Já o dano restrito à sua unidade — piso mal assentado, esquadria fora de esquadro, vazamento em ponto interno — é reclamação individual. Quando o problema comum atinge a sua unidade, os dois caminhos convivem: o condomínio cobra a recuperação da estrutura e o morador cobra os prejuízos que sofreu dentro de casa.

Peça em assembleia que o laudo técnico contratado pelo condomínio descreva também os reflexos nas unidades. Esse documento coletivo costuma custar menos e valer mais do que vários laudos individuais desconexos.