Doação de imóvel com financiamento em aberto: o que trava e o que passa

O que a alienação fiduciária faz com a propriedade

O art. 22 da Lei nº 9.514/1997 define a alienação fiduciária como o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

A matrícula reflete isso com clareza: o banco figura como proprietário fiduciário e o comprador, como devedor fiduciante. Enquanto o registro estiver assim, qualquer transferência que o fiduciante pretenda fazer esbarra na titularidade do credor, e o oficial de registro exigirá a manifestação dele.

O que efetivamente pode ser doado

O objeto possível não é a propriedade plena, e sim os direitos do devedor fiduciante sobre o imóvel — a posição contratual que ele ocupa, com a posse e a expectativa de consolidação da propriedade após a quitação.

Essa cessão de direitos é juridicamente viável, mas depende de anuência expressa do credor fiduciário, porque envolve substituição do devedor na relação de financiamento. Bancos costumam analisar a capacidade de pagamento de quem entra, cobrar tarifa de análise e, em muitos casos, recusar quando o novo titular não tem renda compatível.

A forma exigida para a doação

O art. 541 do Código Civil determina que a doação se faça por escritura pública ou instrumento particular, admitindo apenas a doação verbal quando versar sobre bens móveis de pequeno valor com tradição imediata.

Tratando-se de direitos sobre imóvel, a prática registral impõe escritura pública, e o instrumento precisa descrever com precisão o que se transfere: os direitos do fiduciante, a existência da dívida, o saldo devedor na data e a anuência do credor. Doação de "o imóvel" quando o que se tem são direitos aquisitivos é minuta que volta do cartório.

Alternativas quando o banco não anui

A recusa do credor não encerra o planejamento; ela redireciona:

• quitar antecipadamente o financiamento e só então doar o imóvel livre, com o imposto estadual sobre o valor integral;
• doar em vida apenas parte ideal já desonerada, se houver, mantendo o restante até a quitação;
• deixar o imóvel para transmissão por sucessão, protegendo o pagamento com seguro prestamista, que costuma quitar o saldo em caso de morte;
• estruturar a transferência futura por promessa de doação vinculada à quitação, com todos os riscos que uma promessa de liberalidade carrega.

A quarta hipótese exige cautela redobrada: promessa de doação é figura controvertida e nem sempre executável, o que a torna instrumento frágil para planejamento.

O seguro prestamista muda a conta sucessória

Vale examinar antes de qualquer estrutura. Contratos de financiamento habitacional costumam incluir cobertura por morte que quita o saldo devedor. Se ela existe, o imóvel chega aos herdeiros livre de dívida, e a pressa em doar em vida perde grande parte da razão de ser.

O ponto a verificar é quem é o segurado e em que proporção — em financiamentos com dois devedores, a cobertura pode quitar apenas a fração correspondente a quem faleceu. Ler a apólice antes de decidir evita transferir em vida um bem que se resolveria sozinho, pagando imposto de doação sem necessidade.

Esse cotejo entre apólice, contrato de financiamento e objetivo sucessório é análise que um advogado particular pode fazer a partir da matrícula, do contrato e da apólice enviados em arquivo digital.