STJ — 2107422

REsp 2.107.422 do STJ: distrato por iniciativa do comprador

Comentário autoral sobre este acórdão

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedidos de restituição de quantia pagas, ajuizada em 26/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/7/2023 e concluso ao gabinete em 9/11/2023. 2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível (I) reduzir a cláusula penal ajustada nos limites autorizados pelo art. 32-A na Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, diante da excepcionalidade das circunstâncias dos autos e (II) cobrar taxa de fruição na espécie. 3. Julgado desta Terceira Turma no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que inserida. 4. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes. 6. No recurso sob julgamento, deve ser mantido o acórdão estadual que afastou (I) a taxa de fruição, em razão da ausência de edificação do lote, e (II) a retenção de dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, porquanto o desconto desse valor acarretaria a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador. 7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.” A transcrição é literal e vem do espelho 923637, publicado pelo tribunal em 17 de setembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.

Trecho de REsp 2.107.422 do STJ: distrato por iniciativa do comprador · A fundamentação do REsp 2.107.422, no texto oficial da ementa · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: comprador, distrato, iniciativa, julgado, terceira, turma.

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Art. 39 do CDC: práticas abusivas e venda casada

Referência ao dispositivo citado na fonte

O inciso I do art. 39 proíbe condicionar o fornecimento de produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos. É a clássica venda casada: obrigar a levar um seguro para liberar um financiamento, por exemplo.

Trecho de Art. 39 do CDC: práticas abusivas e venda casada · A venda casada e outras condutas do inciso I ao III · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: venda.

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Art. 4º do Código de Defesa do Consumidor

Referência ao dispositivo citado na fonte

Redação vigente, transcrita de Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), conferida em 10 de setembro de 2026: “A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: (Redação dada pela Lei nº 9. 008, de 21. 3. 1995) I - reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo; II - ação governamental no sentido de proteger efetivamente o consumidor: a) por iniciativa direta; b) por incentivos à criação e desenvolvimento de associações representativas; c) pela presença do Estado no mercado de consumo; d) pela garantia dos produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho. III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art.”

Trecho de Art. 4º do Código de Defesa do Consumidor · O texto oficial, no trecho citado · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: consumidor.

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Art. 51 do CDC: cláusulas abusivas nulas

Referência ao dispositivo citado na fonte

O art. 51 traz um rol exemplificativo de cláusulas nulas. Entre elas estão as que impossibilitam, exoneram ou atenuam a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza; as que implicam renúncia ou disposição de direitos pelo consumidor; e as que estabelecem obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade.

Trecho de Art. 51 do CDC: cláusulas abusivas nulas · O que o art. 51 considera abusivo · Rafael Toledo.

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Art. 53 do CDC: perder tudo o que já pagou?

Referência ao dispositivo citado na fonte

O art. 53 alcança os contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, além das alienações fiduciárias em garantia. Nesses contratos, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto.

Trecho de Art. 53 do CDC: perder tudo o que já pagou? · O que o art. 53 declara nulo · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: clausula, pagas, perda, total.

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REsp 2.057.697 do STJ: distrato por iniciativa do comprador

Tema documentado no texto da fonte

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não obstante a vigência da Lei do Distrato, a aplicação de suas disposições não pode conduzir a supressão dos direitos básicos do consumidor, devendo-se realizar a compatibilização normativa (diálogo das fontes). 2. Em caso de conflito que resulte em onerosidade excessiva ou perda substancial das prestações pagas, prevalecem as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de diploma mais específico a tutela da relação consumerista. 3. A aplicação da cláusula penal nos moldes do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/79 (percentual sobre o valor total do contrato) que resultar em retenção excessiva, comprometendo a finalidade da norma consumerista, pode ser revista, com fixação de montante que se revela adequado para compensar o vendedor pelas despesas administrativas do negócio desfeito. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que não há efetiva utilização do bem pelo adquirente, o que afasta a alegação de enriquecimento sem causa do comprador ou de empobrecimento do vendedor. 5. Recurso especial desprovido.” A transcrição é literal e vem do espelho 937826, publicado pelo tribunal em 4 de dezembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.

Trecho de REsp 2.057.697 do STJ: distrato por iniciativa do comprador · A fundamentação do REsp 2.057.697, no texto oficial da ementa · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: comprador, distrato, iniciativa.

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REsp 2.100.634 do STJ: cláusula penal

Tema documentado no texto da fonte

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem manifesta-se de forma clara e fundamentada sobre as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A cláusula penal, ainda que pactuada sob a égide da Lei n. 13.786/2018 e dentro dos limites do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, não possui caráter absoluto. O Poder Judiciário mantém o dever de reduzir equitativamente a penalidade que se mostre manifestamente excessiva em relação aos valores pagos pelo consumidor, sob pena de chancelar o enriquecimento sem causa da vendedora (art. 413 do CC e art. 53 do CDC). 3. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelo comprador - em detrimento do percentual sobre o valor total do contrato que importaria em perda quase total das prestações - harmoniza-se com a jurisprudência recente desta Corte Superior. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A retenção da comissão de corretagem pressupõe o cumprimento do dever de transparência e informação prévia ao consumidor (Tema n. 938/STJ). A verificação do preenchimento desses requisitos demanda o reexame do contrato e do contexto fático-probatório, providência vedada pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1382631, publicado pelo tribunal em 11 de junho de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.

Trecho de REsp 2.100.634 do STJ: cláusula penal · A fundamentação do REsp 2.100.634, no texto oficial da ementa · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: clausula, penal.

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Desistir da compra de lote parcelado: regras da Lei 6.766

Citação da mesma norma

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