Quero desistir da compra de um lote parcelado: como fica a devolução

Como o loteador pode rescindir por falta de pagamento (art. 32)

O art. 32 da Lei 6.766/1979 estabelece que, vencida e não paga a prestação, o contrato só é considerado rescindido 30 dias depois de o comprador ser constituído em mora. Essa constituição em mora é formal: o devedor-adquirente é intimado pelo Oficial do Registro de Imóveis, a pedido do credor, para pagar as prestações vencidas, juros e as custas da própria intimação. Se o comprador pagar dentro desse prazo, a mora é purgada e o contrato continua normalmente — a rescisão só se consuma se o prazo passar sem quitação.

O que a lei manda devolver e o que pode ser descontado (art. 32-A)

Quando a resolução acontece por culpa do adquirente, o art. 32-A determina a devolução dos valores pagos, atualizados pelo índice contratual, permitindo ao loteador descontar alguns itens específicos: até 0,75% do valor atualizado do contrato por mês de fruição do imóvel (contado da transmissão da posse até a devolução), até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas (incluindo eventual sinal), os encargos moratórios das prestações pagas em atraso, e os débitos de IPTU, condomínio ou taxas vinculadas ao lote que estejam pendentes.

Ou seja: a lei não permite retenção livre ou integral — ela lista o que pode ser descontado, e o restante deve voltar ao comprador.

Pedido do comprador não gera devolução integral automática

Quando o adquirente pede o fim do negócio sem inadimplemento do loteador, é preciso ler a cláusula de distrato e identificar como a resolução será formalizada. O artigo 32-A disciplina a restituição quando o desfazimento é imputável ao adquirente no contrato de loteamento, mas não autoriza inserir qualquer desconto por simples analogia. Fruição pressupõe posse; tributo ou encargo precisa corresponder ao lote e ao período; a comissão de corretagem integrada ao preço do lote pode compor a dedução; e a pena deve respeitar os requisitos e limites legais.

Teto legal não dispensa prova de cada dedução

A existência de um teto de 0,75% ao mês para fruição e de limite de 10% para cláusula penal e despesas administrativas não torna esses abatimentos automáticos. O loteador deve mostrar a base atualizada, o período de posse e os encargos incluídos. Se a resolução decorre de falta do próprio loteador, a imputação e as consequências precisam ser examinadas por outro enquadramento, sem transferir ao comprador a culpa apenas porque ele pediu o encerramento.

Prazo de restituição varia com as obras e eventual revenda

O artigo 32-A também disciplina quando o saldo deve ser restituído. O cronograma não é único: considera se as obras estavam em andamento ou concluídas e contém regra para a hipótese de nova venda do lote antes do prazo ordinário. A memória de cálculo deve indicar a data formal da resolução, a etapa do empreendimento e eventual alienação posterior, pois esses marcos influenciam o vencimento das parcelas de devolução.

Demonstrativo contratual deve expor base, período e vencimentos

Contrato, termo de posse, notificação, extrato pago e planilha do loteador permitem conferir o cálculo. A revisão deve separar fruição, pena, mora, tributos, associação e corretagem, sem somar rótulos repetidos. Se houver divergência, um advogado particular pode formular uma contraproposta fundamentada ou discutir a rubrica específica, preservando as parcelas incontroversas.