Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2120152 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: ce1bf65ccee62e3bc249b565cc7d1cf34bbe0cd138cf9fdf847386c1f88ea336. SHA-256 do comentário: de69421add177bf6c3430be77aa3a7e39a7c8d5e9b8425068263b5148aa89c56.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto contra acórdão de apelação cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que deu parcial provimento ao recurso da parte autora. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, envolvendo promessa de compra e venda de imóvel e a cumulação de multa contratual com remuneração pela fruição do bem. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução em parcela única com retenção de 10% a título de cláusula penal compensatória, reintegrou a autora na posse e fixou sucumbência recíproca e honorários de 10%. 4. A Corte de origem reconheceu lucros cessantes equivalentes a aluguel de imóvel assemelhado, vedou a cumulação com a cláusula penal e assegurou à autora a opção por uma das verbas em cumprimento de sentença; embargos de declaração parcialmente acolhidos para corrigir erro material, sem efeitos infringentes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação) em rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória (art. 410 do CC) com a taxa de ocupação, por possuírem naturezas jurídicas distintas, afastando-se o bis in idem e prevenindo o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Incide a Súmula n. 83 do STJ. Os Temas 970 e 971/STJ não se aplicam, pois tratam de mora do vendedor e cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação em rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, por se tratar de verbas de natureza diversa e complementar. 2. Não se aplicam os Temas 970 e 971 do STJ, por versarem sobre atraso na entrega do imóvel pelo vendedor, hipótese distinta da dos autos." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 182, 410 e 884. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ, AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1843743/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024.” A transcrição é literal e vem do espelho 951992, publicado pelo tribunal em 12 de março de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
Para aplicar o art. 884, quatro elementos precisam estar presentes: o enriquecimento de alguém; o empobrecimento correspondente de outro; a relação entre os dois, em que o ganho de um vem à custa do outro; e a ausência de justa causa, isto é, de um motivo jurídico que legitime a transferência.
O art. 884 obriga a restituir o que se enriqueceu à custa de outrem sem justa causa, incluindo os valores atualizados até o momento do ressarcimento. Para configurar essa obrigação, é preciso reunir três elementos: o enriquecimento de uma parte, o empobrecimento correspondente de outra e a ausência de causa jurídica que justifique essa transferência de patrimônio — um contrato válido, por exemplo, afasta o enriquecimento sem causa, porque a causa jurídica existe.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Cinge-se a controvérsia a definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional; ii) se é possível decretar a perda das prestações pagas pelos promitentes compradores, como forma de compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel, mesmo sem haver pedido expresso na petição inicial; e iii) se a sentença proferida foi extra petita em relação à condenação da recorrente/autora à devolução das parcelas pagas aos recorridos/réus. 2. O Tribunal de origem analisou todas as questões suscitadas pela recorrente, ressaltando que a devolução das parcelas pagas seria decorrência natural do pedido de rescisão contratual, diferente do pleito de compensação pela ocupação do imóvel de forma gratuita. Por essa razão, afasta-se a apontada negativa de prestação jurisdicional. 3. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem. 4. Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum. 5. No caso, os réus ocuparam o imóvel por mais de 13 (treze) anos sem qualquer contraprestação. Dessa forma, o Juízo a quo, ao julgar procedente a ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, determinando a restituição das partes ao estado anterior, deveria dispor sobre a compensação entre os valores eventualmente devidos aos compradores com as verbas devidas à vendedora, independentemente de pedido expresso, sob pena de se chancelar notório enriquecimento ilícito dos recorridos em virtude da moradia gratuita por mais de uma década. 6. Por essas razões, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para determinar que os recorridos paguem à recorrente os aluguéis devidos pelo tempo em que ocuparam o imóvel, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença, observado, se aplicável, o disposto no art. 509, § 2º, do CPC/2015, ficando autorizada a posterior compensação com o valor a ser restituído pela recorrente. 7. Nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "Rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos, circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia" (REsp 1.471.838/PR, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 26/6/2015). 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.” A transcrição é literal e vem do espelho 000842492, publicado pelo tribunal em 12 de maio de 2023; o comentário próprio fica em bloco separado.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.” A transcrição é literal e vem do espelho 000836975, publicado pelo tribunal em 10 de março de 2023; o comentário próprio fica em bloco separado.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão de apelação cível do
Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que deu parcial
provimento ao recurso da parte autora.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão de contrato c/c
reintegração de posse e indenização por perdas e danos, envolvendo
promessa de compra e venda de imóvel e a cumulação de multa
contratual com remuneração pela fruição do bem.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão,
determinou a devolução em parcela única com retenção de 10% a título
de cláusula penal compensatória, reintegrou a autora na posse e
fixou sucumbência recíproca e honorários de 10%.
4. A Corte de origem reconheceu lucros cessantes equivalentes a
aluguel de imóvel assemelhado, vedou a cumulação com a cláusula
penal e assegurou à autora a opção por uma das verbas em cumprimento
de sentença; embargos de declaração parcialmente acolhidos para
corrigir erro material, sem efeitos infringentes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se é possível cumular a
cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do
imóvel (taxa de ocupação) em rescisão de promessa de compra e venda
por culpa do comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória (art. 410
do CC) com a taxa de ocupação, por possuírem naturezas jurídicas
distintas, afastando-se o bis in idem e prevenindo o enriquecimento
sem causa (art. 884 do CC). Incide a Súmula n. 83 do STJ. Os Temas
970 e 971/STJ não se aplicam, pois tratam de mora do vendedor e
cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial provido.
Tese de julgamento: "1. É possível a cumulação da cláusula penal
compensatória com a taxa de ocupação em rescisão de promessa de
compra e venda por inadimplemento do comprador, por se tratar de
verbas de natureza diversa e complementar. 2. Não se aplicam os
Temas 970 e 971 do STJ, por versarem sobre atraso na entrega do
imóvel pelo vendedor, hipótese distinta da dos autos."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 182, 410 e 884.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.024.829/SC, relatora
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ,
AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024; STJ, AgInt nos EDcl no
AgInt no REsp n. 1843743/RS, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE DE
CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE OCUPAÇÃO.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão de apelação cível do
Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que deu parcial
provimento ao recurso da parte autora.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão de contrato c/c
reintegração de posse e indenização por perdas e danos, envolvendo
promessa de compra e venda de imóvel e a cumulação de multa
contratual com remuneração pela fruição do bem.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão,
determinou a devolução em parcela única com retenção de 10% a título
de cláusula penal compensatória, reintegrou a autora na posse e
fixou sucumbência recíproca e honorários de 10%.
4. A Corte de origem reconheceu lucros cessantes equivalentes a
aluguel de imóvel assemelhado, vedou a cumulação com a cláusula
penal e assegurou à autora a opção por uma das verbas em cumprimento
de sentença; embargos de declaração parcialmente acolhidos para
corrigir erro material, sem efeitos infringentes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se é possível cumular a
cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do
imóvel (taxa de ocupação) em rescisão de promessa de compra e venda
por culpa do comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória (art. 410
do CC) com a taxa de ocupação, por possuírem naturezas jurídicas
distintas, afastando-se o bis in idem e prevenindo o enriquecimento
sem causa (art. 884 do CC). Incide a Súmula n. 83 do STJ. Os Temas
970 e 971/STJ não se aplicam, pois tratam de mora do vendedor e
cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial provido.
Tese de julgamento: "1. É possível a cumulação da cláusula penal
compensatória com a taxa de ocupação em rescisão de promessa de
compra e venda por inadimplemento do comprador, por se tratar de
verbas de natureza diversa e complementar. 2. Não se aplicam os
Temas 970 e 971 do STJ, por versarem sobre atraso na entrega do
imóvel pelo vendedor, hipótese distinta da dos autos."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 182, 410 e 884.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.024.829/SC, relatora
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ,
AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024; STJ, AgInt nos EDcl no
AgInt no REsp n. 1843743/RS, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por
unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(CUMULAÇÃO - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - LUCROS CESSANTES)
STJ - RECURSO REPETITIVO - TEMA(S) 970,
RECURSO REPETITIVO - TEMA(S) 971
(CLÁUSULA PENAL - TAXA DE OCUPAÇÃO - CUMULAÇÃO)
STJ - <<REsp 2024829>>-SC, <<AgInt no REsp 2063082>>-SP,
<<AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1843743>>-RS
Casos reais relacionados: semelhanças e diferenças documentais
Relações por códigos oficiais TPU ou referências LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Classes, tribunais e órgãos distintos são diferenças observáveis.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2120152 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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