STJ — 2121225

DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE E RESTITUIÇÃO DE VALORES EM CONTRATO DE LOTEAMENTO. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018 (ART. 32-A) E ÓBICES PROCESSUAIS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que deu provimento ao recurso do autor e negou provimento ao apelo da ré. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c nulidade e restituição de valores, com resolução por inadimplemento, devolução de 90% das parcelas com correção e juros, afastamento da taxa de fruição e não retenção de corretagem. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato por culpa do autor, determinou a restituição de 90% dos valores pagos com correção desde cada desembolso e juros desde o trânsito, fixou taxa de fruição de 0,5% ao mês e determinou o pagamento de tributos e taxas do período de posse. 4. A Corte de origem preservou a retenção de 10% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, manteve correção e juros nos termos da sentença, reconheceu a indevida retenção de corretagem por ausência de informação contratual adequada e fixou sucumbência exclusiva da ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 1.022, II, do CPC por omissão no enfrentamento dos arts. 927, III, e 1.040 do CPC e da Lei n. 13.786/2018; (ii) saber se houve inobservância dos arts. 927, III, e 1.040 do CPC quanto aos precedentes repetitivos sobre retenções e devoluções; (iii) saber se houve violação do art. 422 do CC quanto à boa-fé objetiva e ao venire contra factum proprium na corretagem; (iv) saber se houve violação do art. 32-A, § 1º, § 2º, II, IV e V, da Lei n. 6.766/1979, introduzido pela Lei n. 13.786/2018, quanto à retenção de 10%, tributos, corretagem e parcelamento; e (v) saber se há divergência jurisprudencial apta ao conhecimento pela alínea c. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF para afastar a alegada negativa de prestação jurisdicional, pois houve enfrentamento da Lei n. 13.786/2018, dos Temas n. 938 e 939 e da taxa de fruição. 7. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF à alegação dos arts. 927, III, e 1.040 do CPC, por deficiência de fundamentação quanto aos precedentes obrigatórios. 8. Não ocorreu a ofensa ao art. 422 do CC, pois a tese é genérica e encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ ao exigir reexame contratual e fático. 9. Ocorreu a ofensa ao art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, porque o acórdão afastou o critério legal específico para loteamentos sem incompatibilidade concreta. 10. Aplica-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar o conhecimento quanto ao art. 32-A, V, por exigir reexame de cláusulas contratuais. 11. Não se verifica interesse recursal quanto ao art. 32-A, IV, da Lei n. 6.766/1979, pois a sentença já determinou o abatimento de tributos e despesas do período de posse. 12. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso especial conhecido em parte e provido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF para afastar a negativa de prestação jurisdicional e as teses genéricas sobre precedentes obrigatórios. 2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório na controvérsia sobre a corretagem. 3. Ocorre violação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 quando se afasta o critério legal específico dos loteamentos sem justificativa concreta, devendo ser observado o parâmetro da Lei n. 13.786/2018. 4. Não há interesse recursal quanto ao art. 32-A, IV, da Lei n. 6.766/1979 se a sentença já determinou o abatimento de tributos e despesas do período de posse. 5. O dissídio jurisprudencial não se conhece sem cotejo analítico, conforme o art. 1.029, § 1º, do CPC e o art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 927 e 1.040; CC, art. 422; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, § 1º, § 2º, II, IV e V; CDC, art. 47; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º; CPC, art. 1.029, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 284; STJ, Súmulas n. 5 e 7.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/06/2026 a 15/06/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.