Ganho de capital na venda de bens: o que é tributado e o que não é
Vender um apartamento por valor superior ao que constava na última declaração de imposto de renda não é apenas um bom negócio: para o fisco, essa diferença positiva é ganho de capital, e a pessoa física que vendeu precisa apurar o imposto correspondente antes mesmo de entregar a declaração anual seguinte.
O que a lei considera ganho de capital
O art. 21 da Lei 8.981/1995 sujeita à incidência do imposto de renda o ganho de capital percebido por pessoa física na alienação de bens e direitos de qualquer natureza — não só imóveis, mas também veículos, participações societárias e outros ativos. O ganho é a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição registrado, sendo esse custo, em regra, o mesmo valor declarado no imposto de renda de anos anteriores.
Apuração e recolhimento no mês seguinte à venda
Diferente de rendimentos recorrentes, o ganho de capital sobre venda de bem é apurado de forma separada, por meio de programa próprio da Receita Federal, e o imposto apurado deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda — não se espera a declaração de ajuste anual para pagar. Deixar de recolher nesse prazo gera multa e juros contados a partir do vencimento original.
Isenções que afastam o imposto na venda de imóvel
A venda do único imóvel do vendedor, por valor até determinado teto e desde que ele não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, costuma ser isenta, assim como a venda de imóvel residencial cujo valor total seja aplicado na compra de outro imóvel residencial no país dentro de 180 dias. Cada uma dessas isenções tem requisitos específicos de comprovação, e a inobservância de qualquer condição pode levar à cobrança integral do imposto depois.
Erro comum: confundir custo de aquisição com valor de mercado
Muitos vendedores acreditam que o imposto incide sobre o valor total da venda, quando na verdade a base de cálculo é apenas a diferença em relação ao custo de aquisição, que pode incluir benfeitorias documentadas e determinadas despesas de transação. Guardar notas fiscais de reforma e comprovantes de despesas com a compra ajuda a reduzir legalmente a base de cálculo do imposto no momento da venda.
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