Ganho de capital na venda de cotas de FII: alíquota e ausência da isenção de R$ 20 mil
Fundos imobiliários têm dois eventos tributários bem distintos, e confundi-los é a origem da maioria dos erros: o rendimento mensal distribuído aos cotistas e o resultado obtido quando as cotas são vendidas. O primeiro pode ser isento; o segundo, não.
O rendimento distribuído e sua isenção condicionada
A Lei 11.033/2004 isenta, no art. 3º, III, os rendimentos distribuídos por fundos de investimento imobiliário cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.
A isenção é condicionada e vem acompanhada de requisitos previstos nos parágrafos do mesmo artigo, entre eles o número mínimo de cotistas e a limitação para o cotista que detenha participação relevante no fundo. Não é, portanto, um benefício automático de qualquer FII.
A venda das cotas é outra história
O resultado positivo na alienação de cotas é tributado, e a alíquota aplicável é de 20% sobre o ganho apurado — patamar diferente dos 15% das operações comuns com ações.
A isenção mensal de R$ 20.000,00 prevista no art. 3º, I, da mesma lei tem alcance expresso: operações no mercado à vista de ações. Ela não se estende às cotas de fundos imobiliários, por menor que seja o valor vendido no mês.
A apuração segue a mesma lógica do ganho líquido: preço de venda menos custo de aquisição e despesas necessárias, com recolhimento por DARF até o último dia útil do mês seguinte.
Compensação e controle
Prejuízos na venda de cotas de FII podem ser compensados com ganhos futuros da mesma natureza, mantendo-se a separação em relação às demais operações de renda variável.
Na declaração anual, os rendimentos distribuídos isentos vão para a ficha de rendimentos isentos e não tributáveis, enquanto o ganho na venda entra na ficha de renda variável, mês a mês. A posição de cotas em 31 de dezembro figura em bens e direitos, pelo custo de aquisição.
Exemplo: um cotista recebe R$ 4.800 de rendimentos no ano, isentos, e vende cotas com ganho de R$ 3.000 em setembro. O imposto de 20% incide apenas sobre os R$ 3.000, e nada muda pelo fato de a venda ter somado menos de R$ 20 mil.
Quem acumula anos de aportes e vendas costuma precisar reconstituir custo médio e compensações; quando isso já gerou divergência com a Receita, a revisão com advogado particular pode ser feita integralmente por meio digital.
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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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