Cessão de direitos: repassar o compromisso de compra e venda a terceiro

O que efetivamente se transfere

O cedente passa ao cessionário os direitos que detém sobre o imóvel por força do compromisso: o direito de exigir a escritura quando pago o preço, a posse se já a tiver, e as demais posições contratuais.

O Código Civil trata da cessão de crédito a partir do art. 286, permitindo ao credor ceder seu crédito se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei ou a convenção com o devedor. É desse regime que a operação se aproxima, com um detalhe importante: o contrato também tem obrigações, e transferi-las depende de quem está do outro lado.

Anuência do vendedor e do agente financeiro

A maior parte dos compromissos contém cláusula exigindo consentimento expresso do promitente vendedor para a cessão. Havendo financiamento, o banco também precisa aprovar, e costuma reanalisar a capacidade de pagamento do novo comprador.

Ceder sem anuência prevista no contrato não transforma o cessionário em titular perante o vendedor. É esse ponto que separa uma cessão regular de um contrato de gaveta, no qual o negócio existe apenas entre as partes e não aparece para quem deveria reconhecê-lo.

Notificação e efeitos perante terceiros

A cessão precisa ser comunicada ao devedor da obrigação — aqui, o promitente vendedor — para produzir efeitos em relação a ele. Sem essa ciência, pagamentos feitos ao cedente continuam válidos, e a posição do cessionário fica frágil.

O passo seguinte é registral. A Lei 6.015/1973 inclui, no art. 167, I, 9, a cessão e a promessa de cessão do compromisso de compra e venda entre os atos que vão a registro. Levar a cessão à matrícula é o que dá publicidade à substituição e protege contra terceiros.

Riscos que o cessionário assume

Quem entra no lugar do comprador recebe o contrato como ele está: parcelas em aberto, eventual mora, cláusulas de reajuste, multas já incidentes. Também herda a exposição a pendências do vendedor e do imóvel.

Documentos que costumam evitar surpresa: matrícula atualizada, contrato original com todos os aditivos, extrato de pagamentos, certidões do promitente vendedor e do cedente, e a anuência formal exigida em contrato.

Exemplo: um comprador de imóvel na planta com 60% pago cede sua posição a um terceiro, com anuência da incorporadora e registro da cessão. O cessionário passa a figurar como promitente comprador e receberá a escritura ao final, sem depender de novo negócio com o cedente.