ITBI e cessão de direitos em compromisso de compra e venda
Comprador que ainda não registrou a escritura e resolve repassar o compromisso de compra e venda para outra pessoa costuma perguntar se essa cessão também paga ITBI, já que o imóvel ainda está formalmente em nome do vendedor original. A resposta é sim: a cessão de direitos aquisitivos sobre imóvel é fato gerador autônomo do imposto, mesmo sem registro em cartório. Este texto explica por que a cessão gera ITBI, como se apura a base de cálculo e o que muda quando existem duas transmissões em sequência — do vendedor para o primeiro comprador e deste para o cessionário.
A cessão de direitos como fato gerador próprio
O art. 35, III, do CTN inclui expressamente, entre os fatos geradores do ITBI, a cessão de direitos relativos às transmissões de bens imóveis, com exceção dos direitos reais de garantia. Isso quer dizer que o direito de compra decorrente de um compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, é um bem cessível, e sua transferência onerosa para terceiro está sujeita ao imposto de forma independente da transmissão que ocorrerá depois, quando o imóvel for finalmente registrado em nome do cessionário.
Base de cálculo: o valor da cessão, não vinculado ao IPTU
A base de cálculo do ITBI na cessão é o valor da própria cessão — o preço pago pelo cessionário ao cedente para assumir a posição contratual — e não necessariamente o valor original do compromisso nem o valor venal usado para o IPTU. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1.124 de repercussão geral, fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, apurado a partir do valor da transação declarado pelo contribuinte, e que esse valor não está vinculado nem é adstrito à base de cálculo do IPTU. Aplicado à cessão de direitos, isso significa que o valor efetivamente pago na cessão é o parâmetro correto, cabendo ao município questionar esse valor apenas mediante processo administrativo próprio, com direito a contraditório.
Duas transmissões, dois recolhimentos
Um ponto que gera confusão prática: se o imóvel foi vendido pelo proprietário original ao primeiro comprador (compromisso) e depois cedido a um terceiro antes do registro, em regra ocorrem duas transmissões distintas e, portanto, dois fatos geradores — um na celebração do compromisso (quando a lei municipal já tributa a promessa como transmissão) ou no primeiro registro, e outro na cessão em si. Isso deve ser esclarecido com a prefeitura antes de assinar a cessão, porque cobrar ITBI em duplicidade sobre a mesma transmissão econômica é ilegal, mas cobrar sobre cada transmissão distinta e sucessiva é regular.
Documentos e cuidados na cessão
Vale reunir o compromisso original, o instrumento de cessão com valor certo e a certidão de matrícula atualizada antes de procurar a prefeitura. Um erro comum é registrar a cessão com valor simbólico para reduzir o imposto — prática que expõe o cedente e o cessionário a autuação por sonegação, já que o valor deve refletir a transação real, e o Fisco pode arbitrar a base de cálculo mediante processo próprio quando houver indício de subfaturamento.
Cessão gratuita não afasta ITCMD, mas afasta ITBI
Nem toda cessão de direitos é onerosa: quando o cedente transfere o compromisso sem receber nada em troca — por liberalidade, dentro da família, por exemplo —, o negócio deixa de ser fato gerador do ITBI, que exige onerosidade, e passa a atrair o ITCMD, imposto estadual sobre doação. Essa distinção importa porque confundir os dois tributos é erro comum: cessão gratuita registrada como se fosse venda, para pagar ITBI (normalmente com alíquota menor) em vez de ITCMD, expõe cedente e cessionário a autuação por dissimulação de doação, com cobrança do imposto correto acrescido de multa qualificada.
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