Retenção do promitente comprador: benfeitorias antes de desfazer o negócio

A regra do art. 1.219 do Código Civil

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e, quanto às voluptuárias, pode levantá-las se não forem pagas, quando o puder sem detrimento da coisa. E pode exercer o direito de retenção pelo valor das necessárias e úteis.

Retenção é isso: permanecer legitimamente com o bem até receber o que lhe é devido. Não é ocupação por conta própria, e não transforma o ocupante em dono.

Boa-fé é o pressuposto que decide

Toda a construção depende da posse de boa-fé. O promitente comprador que entrou com autorização contratual, pagou parcelas e reformou o imóvel acreditando que se tornaria proprietário está exatamente nessa posição.

A má-fé muda o quadro. O possuidor de má-fé tem tratamento mais restrito, com direito apenas às benfeitorias necessárias e sem direito de retenção. Documentar quando e como a posse foi transmitida é, por isso, tão importante quanto guardar as notas fiscais da obra.

Três categorias que não valem o mesmo

• Necessárias: conservam o bem ou evitam sua deterioração — reforma de estrutura, troca de telhado comprometido, correção de infiltração.
• Úteis: aumentam ou facilitam o uso — construção de garagem, ampliação de cômodo, instalação de armários planejados fixos.
• Voluptuárias: mero deleite ou recreio, sem aumento de utilidade — jardim ornamental, revestimento de luxo.

Só as duas primeiras sustentam retenção. Manter fotos do antes e depois, contratos com prestadores e comprovantes de pagamento é o que permite classificar cada obra depois.

Como a retenção é exercida em juízo

A discussão costuma aparecer na ação em que o vendedor pede o imóvel de volta, ou na execução para entrega de coisa certa. O Código de Processo Civil autoriza expressamente, no art. 917, IV, que o executado alegue em embargos a retenção por benfeitorias necessárias ou úteis nos casos de execução para entrega de coisa certa.

Exemplo: uma família ocupa há quatro anos um imóvel prometido à venda, com metade do preço paga, e refez a rede elétrica e o telhado. Rescindido o contrato por inadimplemento, ela discute a devolução dos valores pagos e sustenta a retenção pelas benfeitorias até ser indenizada.

Dois pontos costumam ser decididos junto: quanto do que foi pago retorna ao comprador e quanto vale a obra feita. Um não substitui o outro.