Preempção urbanística: quando o município compra antes do particular
Um proprietário fechou negócio de venda de um terreno situado numa área que o plano diretor do município havia reservado para a futura ampliação de uma praça pública — e só descobriu, já no cartório, que a prefeitura tinha prioridade legal para comprar aquele imóvel antes de qualquer interessado particular.
O que o art. 25 do Estatuto da Cidade autoriza o poder público a fazer
O direito de preempção confere ao município a preferência para adquirir imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, sempre que a área estiver delimitada por lei municipal específica, fundamentada no plano diretor, e destinada a finalidades como regularização fundiária, execução de programas habitacionais, constituição de reserva fundiária, implantação de equipamentos urbanos ou proteção de áreas de interesse histórico, ambiental ou paisagístico.
A lei municipal específica que ativa a preferência
A preferência não existe automaticamente sobre toda a cidade: depende de lei municipal que delimite as áreas sujeitas ao direito de preempção e fixe o prazo de vigência, nunca superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial. Fora dessas áreas delimitadas, não há prioridade de compra do poder público.
Como funciona a notificação antes da venda a terceiro
Estando o imóvel dentro da área delimitada, o proprietário que pretende vender deve notificar a prefeitura de sua intenção de alienar, informando preço, condições de pagamento e prazo de validade da proposta. O município tem um prazo, também definido na lei municipal, para manifestar interesse formal em exercer a preferência; permanecendo silente, o proprietário fica livre para vender a terceiros nas mesmas condições comunicadas.
O que acontece com a venda feita sem notificar o município
A alienação realizada sem a prévia notificação, dentro do período de vigência da preferência, é passível de nulidade, e o município pode adjudicar o imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, caso este seja inferior — um risco relevante para quem negocia sem verificar antes se o terreno está dentro de área sujeita à preempção.
Por que essa preferência não se confunde com outras do direito privado
A preempção urbanística é uma prerrogativa do poder público, fundada em finalidade de política urbana e prevista em lei municipal própria — diferente da preferência que o inquilino tem para comprar o imóvel alugado, ou da preferência entre condôminos na venda de fração ideal, que são relações entre particulares reguladas por outras leis.
Perguntas frequentes
O direito de preempção do município se aplica a doações ou só a vendas?
A preferência recai sobre alienações onerosas entre particulares, como a compra e venda; transmissões gratuitas, como doação, não estão sujeitas a essa notificação prévia.
Proveniência
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