Direito de preferência entre condôminos: prioridade na compra da parte comum

Condomínio comum, não condomínio de prédio

O direito tratado aqui é o do condomínio ordinário: duas ou mais pessoas donas do mesmo imóvel, cada uma com fração ideal, situação típica de herança, compra conjunta e partilha de divórcio. Nada a ver com o condomínio edilício do prédio de apartamentos, em que cada unidade tem matrícula própria e o morador vende o seu apartamento livremente.

Também não se confunde com a preferência do inquilino sobre o imóvel locado, que tem regra própria na legislação de locação e exige averbação do contrato na matrícula.

Como se dá ciência da venda de forma segura

A lei não impõe uma fórmula única, mas exige que os demais condôminos conheçam preço e condições. Na prática, a via mais segura é a notificação escrita com comprovação de entrega, informando valor, forma de pagamento, prazo para resposta e dados do interessado.

Quando o condômino se recusa a receber ou está em local incerto, o Código de Processo Civil oferece a notificação prevista no art. 726, requerida ao juízo para dar ciência formal do propósito de vender. Guardar o comprovante é o que impede, mais tarde, a alegação de desconhecimento.

O que acontece quando a fração é vendida sem aviso

A venda ao estranho não é nula por si. O que a lei dá ao condômino preterido é a faculdade de depositar o preço e ficar com a parte vendida, no prazo decadencial de cento e oitenta dias contado da ciência da alienação — mais uma razão para que a notificação e a data em que cada um soube do negócio estejam documentadas.

Exemplo: quatro irmãos são donos de uma chácara; um deles vende sua fração a um terceiro sem comunicar os demais. Ao ver a averbação na matrícula, outro irmão pode depositar exatamente o preço pago e assumir a posição do comprador.

Documentos que costumam decidir a discussão

• Matrícula atualizada do imóvel, que mostra frações ideais, ônus e a data do registro da venda.
• Instrumento de venda ou escritura, de onde se extraem preço e condições a igualar.
• Notificações trocadas, com prova de recebimento ou de recusa.
• Comprovantes de benfeitorias feitas por cada condômino, relevantes quando mais de um quer exercer a preferência.

Sem a matrícula, nem sequer se sabe quem são todos os condôminos hoje — herdeiros falecidos e partilhas não registradas mudam o quadro.