REURB-S e REURB-E: as duas modalidades da regularização fundiária

O critério do art. 13 da Lei 13.465/2017

A Reurb compreende duas modalidades. A Reurb de Interesse Social, ou Reurb-S, aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. A Reurb de Interesse Específico, ou Reurb-E, aplica-se aos núcleos ocupados por população não qualificada naquela hipótese.

Repare em quem decide: a classificação como Reurb-S depende de declaração do Executivo municipal. Não é escolha do ocupante nem do loteador.

O que muda em custos e emolumentos

Na Reurb-S, a lei prevê isenção de custas e emolumentos para uma série de atos registrais relacionados à regularização, entre eles o primeiro registro de direito real constituído em favor do beneficiário.

Na Reurb-E, os custos correm por conta dos beneficiários ou de quem promova a regularização, sem essa isenção. A diferença é sentida diretamente no bolso de quem recebe o título.

Quem arca com a infraestrutura

Outro ponto de separação é a implantação de infraestrutura essencial. Na modalidade de interesse social, ela é atribuição do poder público, que responde pela execução das obras necessárias no núcleo regularizado.

Na modalidade de interesse específico, essas obras ficam a cargo dos beneficiários, com a definição das responsabilidades formalizada no processo administrativo. A escolha da modalidade, portanto, não é rótulo: ela redistribui obrigações de grande porte.

O procedimento e o título final

O Decreto 9.310/2018 institui as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Reurb, detalhando etapas do processo administrativo. Entre elas está a notificação dos titulares de domínio e dos confrontantes da área demarcada, pessoalmente ou por via postal com aviso de recebimento, no endereço constante da matrícula ou da transcrição, para apresentarem impugnação à demarcação urbanística no prazo comum de trinta dias.

Concluído o procedimento, o município aprova o projeto de regularização e expede a Certidão de Regularização Fundiária, que é levada ao registro e abre as matrículas individuais dos lotes.

Exemplo: uma comunidade consolidada há décadas é declarada de interesse social pelo município; os moradores recebem o título registrado sem pagar emolumentos, e a prefeitura assume a implantação da infraestrutura pendente.