Matrícula, memorial e medição: como provar a diferença de área

O que cada expressão significa no contrato

Vender ad mensuram é vender por medida: o preço se ajusta por unidade de área, ou a área é apresentada como elemento determinante do negócio. Vender ad corpus é vender o imóvel como corpo certo e determinado, com as divisas que possui, sendo a metragem mera referência.

A classificação não depende apenas do rótulo aposto na escritura. Ela decorre do modo como o preço foi formado e do que foi apresentado ao comprador durante a negociação.

A margem de cinco por cento

O Código Civil presume ad corpus a referência às dimensões quando a diferença encontrada não exceder um vinte avos da área total enunciada. Traduzindo: até cinco por cento, a lei considera que a menção à metragem foi apenas enunciativa.

Acima dessa margem, o comprador de venda por medida pode exigir o complemento da área e, não sendo possível, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço. E mesmo dentro dos cinco por cento a reclamação não é impossível: cabe demonstrar que a área foi determinante para a compra.

O que medir e comparar antes de reclamar

• A matrícula, que traz a descrição registral do imóvel e a área que consta do registro.
• O contrato ou a escritura, para identificar como o preço foi ajustado.
• O memorial descritivo e a planta, no caso de unidade em condomínio, onde área privativa, área comum e área total têm significados distintos.
• O levantamento feito por profissional habilitado, que é o que transforma a suspeita em prova.

Uma confusão comum em apartamentos: comparar a área total, que inclui a parcela de áreas comuns, com a área privativa efetivamente utilizável. São números diferentes por definição, e a diferença entre eles não é vício.

Quando a compra é de consumo, a oferta também obriga

Se o vendedor é incorporadora ou empresa do ramo, incide o Código de Defesa do Consumidor. O art. 30 estabelece que toda informação ou publicidade suficientemente precisa veiculada sobre produtos e serviços obriga o fornecedor e integra o contrato celebrado.

Material de venda, tabela de áreas e plantas apresentadas ao comprador entram nessa conta. A cláusula ad corpus não apaga o que foi anunciado de forma precisa.

Exemplo: um comprador adquire unidade anunciada com 92 m² de área privativa, recebe 84 m² e o contrato traz cláusula ad corpus. A diferença supera a margem legal, e o folheto com a metragem precisa é elemento relevante da discussão.