Patrimônio de afetação: separar os recursos da obra do resto da empresa

O que a afetação faz com o terreno e a obra

O art. 31-A da Lei 4.591/1964 permite ao incorporador submeter a incorporação ao regime da afetação. Com isso, o terreno, as acessões objeto da incorporação e os demais bens e direitos a ela vinculados mantêm-se apartados do patrimônio do incorporador.

Esse acervo passa a responder pela conclusão daquela obra específica e pela entrega das unidades aos adquirentes. Recursos de um empreendimento afetado não financiam outro empreendimento da mesma empresa.

A adoção é opcional e precisa constar do registro

A lei diz textualmente que o regime é adotado a critério do incorporador. Não é automático nem obrigatório, e por isso a verificação cabe a quem compra: o termo de afetação é averbado na matrícula do imóvel, junto ao registro da incorporação.

Quem está avaliando um lançamento pode pedir a certidão da matrícula e procurar essa averbação. Sua ausência não significa irregularidade — significa que aquela obra não tem a separação patrimonial, e o comprador precisa considerar isso no risco.

Efeito na insolvência da incorporadora

Sobrevindo falência ou insolvência do incorporador, o acervo afetado não se comunica com a massa. A comissão de representantes dos adquirentes assume papel central, podendo deliberar sobre a continuidade da obra e a contratação de nova construtora, mantendo os recebíveis daquele empreendimento dentro do próprio projeto.

Sem afetação, o comprador de uma obra parada disputa com todos os demais credores, e o dinheiro que ele pagou já se misturou ao caixa geral.

O regime tributário que caminha junto

A Lei 10.931/2004 instituiu o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, opcional e irretratável enquanto existirem direitos e obrigações do incorporador perante os adquirentes. Um dos requisitos da opção, previsto no art. 2º, é justamente a afetação do terreno e das acessões.

A consequência prática é que cada incorporação afetada apura tributos de forma segregada, com escrituração própria — mais uma camada de separação entre aquela obra e o restante da empresa.

Exemplo: uma compradora na planta consulta a matrícula, encontra o termo de afetação averbado e sabe que as parcelas que pagar ficam vinculadas àquele edifício, e não ao caixa da incorporadora.