Venda ad corpus e ad mensuram: quando a metragem do imóvel importa

Duas formas de ajustar o preço

Na venda ad mensuram, o preço é estipulado por medida de extensão, ou a área é determinada como elemento do negócio: tantos reais por hectare, tantos metros quadrados de terreno. A metragem integra o que se comprou.

Na venda ad corpus, o imóvel é vendido como corpo certo — aquela casa, aquele sítio, com as divisas que possui —, e a referência à área aparece apenas como enunciado. Quem compra 'a fazenda tal, tal como se acha' assume o bem como ele é.

As três saídas do art. 500

Estipulado o preço por medida de extensão, ou determinada a área, e não correspondendo a realidade às dimensões dadas, o comprador pode exigir o complemento da área; não sendo isso possível, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço.

A lei fixa uma tolerância: presume-se ad corpus a referência às dimensões quando a diferença encontrada não exceder um vinte avos, isto é, cinco por cento da área total enunciada. Abaixo disso, a presunção milita contra a reclamação, salvo prova de que a área foi determinante para o negócio.

A situação inversa também tem tratamento. Se a área for maior que a enunciada e o vendedor provar que tinha motivo para ignorar a medida real, o comprador escolhe entre completar o preço e devolver o excesso.

Um ano para agir, contado do registro

O prazo é decadencial e curto: o art. 501 faz decair o direito de propor essas ações em um ano, contado do registro do título. Vendedor e comprador estão sujeitos ao mesmo limite.

Há um ajuste relevante no parágrafo único: havendo atraso na imissão de posse, atribuível ao alienante, a contagem se desloca para a data em que o comprador efetivamente entra na posse. Medir o imóvel logo após a escritura, portanto, é providência de prazo, não de curiosidade.

Retificar a matrícula pode ser o caminho mais eficiente

Nem toda divergência de área é conflito. Descrições antigas, medições por corda e memoriais imprecisos produzem matrículas que não refletem o terreno real, sem que ninguém tenha sido lesado.

Para esses casos existe a retificação de registro prevista no art. 213 da Lei 6.015/1973, que o oficial pode processar de ofício ou a requerimento do interessado, com planta e memorial assinados por profissional habilitado e anuência dos confrontantes. Corrigido o registro, a área da matrícula passa a corresponder ao que existe no chão.

Exemplo: um comprador de chácara descobre 4,7 hectares onde a escritura dizia 5. Se o preço foi ajustado por hectare, a discussão é de abatimento; se a venda foi de corpo certo e a diferença está dentro dos cinco por cento, o caminho útil costuma ser a retificação da descrição.