Taxa condominial e a obrigação que acompanha o imóvel
Um novo comprador assume um apartamento e descobre, meses depois, que existem meses de taxa condominial em aberto deixados pelo antigo morador. Diferente de uma dívida pessoal comum, esse débito segue o imóvel, e não apenas quem o contraiu, o que surpreende muita gente que acredita estar livre de qualquer obrigação anterior à compra.
Por que a obrigação é chamada de propter rem
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios, independentemente de ter ciência prévia da dívida no momento da compra. É essa característica, chamada de obrigação propter rem, que faz da taxa condominial uma dívida vinculada ao próprio imóvel, e não apenas à pessoa do condômino inadimplente.
O dever de contribuir conforme a fração ideal
Todo condômino tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na própria convenção. O descumprimento reiterado desse dever autoriza o condomínio a cobrar judicialmente a dívida, com respaldo em título executivo formado pela ata de assembleia que aprovou o rateio.
A exceção à impenhorabilidade do bem de família
A lei que protege o bem de família contra penhora abre exceção expressa para a cobrança de taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. Isso significa que, mesmo sendo o único imóvel residencial da família, ele pode ser penhorado para satisfazer dívida condominial acumulada, ao contrário do que ocorre com a maioria das outras dívidas civis.
Como evitar o agravamento da dívida
Negociar o parcelamento diretamente com o síndico ou a administradora, antes que a cobrança chegue à fase judicial, costuma reduzir juros e multas acumuladas. Uma vez ajuizada a ação de cobrança, o condômino ainda pode oferecer defesa quanto ao valor exato devido, mas dificilmente consegue afastar a obrigação em si, dada a natureza propter rem da dívida.
Perguntas frequentes
O vendedor continua responsável pela taxa condominial após a venda?
Perante o condomínio, o adquirente pode ser cobrado pelo débito vinculado ao imóvel; nas relações internas, porém, o comprador costuma ter direito de regresso contra o vendedor pelo valor não informado na negociação.
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