Condomínio antes de receber as chaves: a obrigação nasce da posse, não da compra
A incorporadora entrega uma torre inteira e, antes mesmo de o comprador retirar as chaves e efetivamente ocupar o imóvel, chega o primeiro boleto de condomínio. É comum o comprador achar que só deve pagar quando começar a usar o apartamento de fato, e é justamente esse o ponto que os tribunais já pacificaram, embora não da forma mais simples de aplicar em todos os casos.
O marco não é a assinatura do contrato, é a disponibilização da posse
O Superior Tribunal de Justiça consolidou, em julgamento de recursos repetitivos, a tese de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em promessa de compra e venda depende de prova inequívoca da imissão na posse pelo promissário comprador e da ciência inequívoca do condomínio sobre essa transação. Em termos práticos, isso significa que a obrigação de contribuir para as despesas condominiais, prevista no art. 1.336 do Código Civil, nasce quando o comprador recebe efetivamente as chaves, ou quando a posse é colocada à sua disposição, ainda que ele demore a se mudar, e não da simples assinatura do contrato de compra.
O que muda quando o comprador demora a retirar as chaves
Se a incorporadora comunica formalmente que o imóvel está pronto e a posse disponível para retirada, a obrigação de condomínio tende a começar a partir dessa disponibilização, mesmo que o comprador, por opção própria, demore semanas ou meses para efetivamente ocupar. O raciocínio é o de que a posse foi colocada à disposição, e a demora em exercê-la é escolha do comprador, não impedimento por parte de quem entregou o imóvel.
Documentos que provam o marco da imissão na posse
Vale reunir o termo de entrega de chaves ou de vistoria, com data assinada por ambas as partes, a comunicação formal da incorporadora sobre a disponibilização do imóvel, o habite-se da edificação, e os boletos de condomínio recebidos antes dessa data, se houver cobrança indevida. Esse conjunto documenta o marco temporal correto para a cobrança.
Caminho para contestar cobrança anterior à posse
Recebida cobrança de condomínio referente a período anterior à disponibilização comprovada da posse, cabe notificação ao condomínio e à incorporadora esclarecendo o marco correto e pedindo o cancelamento ou a devolução do valor pago indevidamente. Sem solução amigável, cabe ação declaratória de inexigibilidade cumulada com repetição de indébito, no juizado especial cível ou na vara cível, conforme o valor da causa. Reunidos o termo de entrega e as cobranças questionadas, um advogado particular consegue avaliar o caso e conduzir a disputa por atendimento digital, com documentos enviados eletronicamente, o que costuma ser útil quando o comprador ainda não se mudou para a cidade do empreendimento.
Quando a cobrança anterior à entrega das chaves é legítima
Se o próprio comprador retardou a retirada da posse por motivo que lhe é imputável, apesar de comunicado formalmente sobre a disponibilização, ou se o contrato de compra e venda tem cláusula específica e válida atribuindo a obrigação a partir de outro marco expressamente aceito, a cobrança anterior pode se sustentar. A tese do STJ resolve o marco geral, mas não afasta previsão contratual específica quando ela não contraria o entendimento consolidado nem representa cláusula abusiva. Vale notar ainda que a discussão sobre o início da cota condominial é distinta da discussão sobre atraso na entrega da obra: mesmo quando o comprador tem direito a indenização da incorporadora pelo atraso do cronograma, isso não significa que ele deixe de dever condomínio a partir do momento em que a posse foi de fato disponibilizada, ainda que com atraso em relação ao prazo contratual original.
Perguntas frequentes
O condomínio precisa saber que houve a transação para cobrar do novo comprador?
Sim, a tese do Superior Tribunal de Justiça exige prova de ciência inequívoca do condomínio sobre a imissão na posse do promissário comprador para que a cobrança recaia sobre ele em vez do antigo titular ou da incorporadora responsável pela obra.
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