Direito de passagem do imóvel encravado
Ter um terreno cercado por todos os lados, sem qualquer saída para a via pública, transforma o imóvel em algo quase inútil: não se chega a ele sem passar pela propriedade de outra pessoa. Para essas situações, a lei criou a passagem forçada, o direito do dono de imóvel encravado de exigir que um vizinho lhe conceda passagem, mediante o pagamento de indenização. Não é um favor que depende da boa vontade do vizinho, nem um acordo que ele pode simplesmente recusar. É um direito que decorre diretamente da lei, exatamente para impedir que um imóvel fique inacessível.
Quando o imóvel é considerado encravado
O art. 1.285 do Código Civil autoriza o dono do prédio que não tem acesso a via pública, nascente ou porto a constranger o vizinho a lhe dar passagem, mediante pagamento de indenização cabal, com o rumo do caminho fixado judicialmente se não houver acordo. O pressuposto é o encravamento: o imóvel precisa estar realmente sem saída ou com saída insuficiente ou muito onerosa.
Se o proprietário provocou o encravamento por sua própria conduta, como ao vender parte do terreno justamente por onde havia acesso, a solução legal impõe que a passagem seja buscada, de preferência, no imóvel que originou o problema. O vizinho onerado é aquele cujo imóvel mais natural e facilmente comporta a passagem.
A indenização e a manutenção do caminho
A passagem forçada não é gratuita. Quem a obtém deve indenizar de forma cabal o vizinho pelo espaço cedido e pelos prejuízos que a passagem lhe causar, e ainda arca com a conservação do caminho aberto. O valor busca compensar a perda de uso da faixa de terreno destinada à passagem.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece que o direito à passagem forçada não se restringe ao proprietário: também o possuidor de imóvel encravado pode reclamá-la, pois a finalidade da norma é assegurar acesso a quem efetivamente ocupa o bem, e não apenas a quem tem título de propriedade.
Passagem forçada não é servidão de passagem
É comum confundir a passagem forçada com a servidão de passagem, mas a origem das duas é oposta. A servidão nasce de um acordo voluntário entre os donos dos imóveis, ou de usucapião, e não pressupõe encravamento: um vizinho pode conceder passagem a outro por mera conveniência, ainda que este já tenha saída. A passagem forçada, ao contrário, é imposta pela lei em favor do imóvel sem acesso, independentemente da vontade do vizinho onerado. Em uma, a passagem é negociada; na outra, é um direito que se pode exigir judicialmente quando o diálogo falha.
Perguntas frequentes
O vizinho pode se recusar a dar passagem ao imóvel sem saída?
Não pode simplesmente recusar. O art. 1.285 do Código Civil assegura ao dono de imóvel encravado o direito de exigir passagem, mediante indenização cabal, com o caminho fixado judicialmente caso não haja acordo entre as partes.
A passagem forçada é gratuita?
Não. Quem obtém a passagem deve indenizar de forma cabal o vizinho pelo espaço cedido e pelos prejuízos causados, além de responder pela conservação do caminho aberto no imóvel vizinho.
Só o proprietário pode pedir passagem forçada?
Não. O Superior Tribunal de Justiça reconhece que também o possuidor de imóvel encravado pode reclamar a passagem forçada, pois a finalidade da norma é garantir acesso a quem efetivamente ocupa o bem.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Onde buscar este serviço
O caminho descrito nesta página é público e não depende de contratação particular. Estes são os canais oficiais de atendimento:
- Defensoria Pública do seu estado ou da União, para orientação e representação jurídica gratuitas a quem não pode pagar advogado.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.