Servidão de passagem entre imóveis vizinhos
Duas propriedades vizinhas convivem há anos com uma trilha que corta o terreno de uma delas para dar acesso à outra, usada diariamente sem que ninguém questione. Enquanto esse uso permanecer apenas tolerado, ele não gera direito automático, mas pode se transformar em servidão de passagem, um direito real que sobrevive mesmo que os imóveis mudem de dono.
Como a servidão nasce do acordo entre proprietários
A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, grava o prédio serviente pertencente a dono diverso, e se constitui mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento, seguida de registro no cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, o acordo entre vizinhos vale apenas como obrigação pessoal, não como direito oponível a futuros compradores dos imóveis envolvidos.
O uso contínuo que também gera servidão
O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente por dez anos autoriza o interessado a registrá-la em seu nome, valendo como título a sentença que julgar consumada essa espécie de usucapião de servidão. Se o possuidor não tiver nenhum título prévio, o prazo sobe para vinte anos de uso contínuo e sem oposição.
Por que a passagem forçada é instituto diferente
A passagem forçada, prevista em dispositivo próprio do Código Civil, existe apenas quando o imóvel não tem nenhum acesso a via pública, nascente ou porto; nesse caso, o dono pode constranger o vizinho mais adequado a lhe dar passagem, mediante pagamento de indenização, e o traçado é fixado judicialmente se necessário. Diferente da servidão, a passagem forçada não depende de acordo nem de uso prolongado: nasce da necessidade objetiva de acesso.
O que acontece quando o vizinho se recusa
Se não houver acordo voluntário, o interessado em qualquer das duas figuras pode recorrer ao Judiciário para que o juiz reconheça o direito e fixe as condições de exercício, incluindo o valor da indenização na passagem forçada. Em ambos os casos, a decisão judicial serve de título para o registro do direito na matrícula dos imóveis envolvidos.
Perguntas frequentes
Uma servidão registrada acaba se o imóvel dominante for vendido?
Não; a servidão acompanha o imóvel, e não a pessoa do proprietário, permanecendo válida perante o novo dono do prédio dominante e oponível ao novo dono do prédio serviente.
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