Registro de imóveis como ato constitutivo da propriedade
É comum ouvir a frase "quem não registra não é dono", e ela reflete exatamente o que o sistema jurídico brasileiro adotou para bens imóveis: diferente de bens móveis, cuja propriedade se transfere pela simples tradição, no imóvel é o registro no cartório competente que constitui o novo domínio, não o contrato nem a escritura assinada entre as partes.
O efeito constitutivo do art. 1.245
A propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não acontece, o vendedor continua sendo considerado, para todos os efeitos legais, o dono do imóvel, ainda que já tenha assinado a escritura e recebido o pagamento integral do comprador.
O princípio da prioridade entre registros concorrentes
Quando duas pessoas apresentam títulos referentes ao mesmo imóvel em datas diferentes, prevalece, em regra, quem protocolou primeiro no cartório, e não quem assinou a escritura antes. Esse princípio da prioridade é o que dá segurança ao sistema registral e recompensa quem age rapidamente para levar o título ao registro após o negócio.
A publicidade como proteção a terceiros
A Lei de Registros Públicos organiza o registro e a averbação de forma que qualquer pessoa possa consultar a situação jurídica de um imóvel antes de negociar com ele. Essa publicidade é o que permite a um comprador descobrir hipotecas, penhoras e outros ônus antes de fechar negócio, evitando adquirir um problema junto com o bem.
Quando o registro é cancelado
O proprietário registrado continua sendo considerado dono até que, por meio de ação própria, se decrete a invalidade do registro e seu cancelamento. Isso significa que uma venda com vício não desfaz automaticamente a propriedade registrada: é preciso um processo judicial específico para reverter a situação e restabelecer o domínio anterior.
Perguntas frequentes
A escritura já registrada em nome do vendedor garante que ele é mesmo o dono?
Dá uma forte presunção de que sim, mas vale a pena conferir a certidão de matrícula atualizada, pois pode haver averbações recentes de penhora ou disputas judiciais ainda não refletidas em cópias antigas do documento.
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