Por que só o registro transfere a propriedade do imóvel
Você comprou, assinou a escritura no cartório de notas e acha que o imóvel já é seu. No mundo jurídico, ainda não é. O art. 1.245 do Código Civil separa dois momentos que muita gente confunde: assinar a escritura e registrar a compra. Só o segundo transforma o comprador em proprietário.
A regra do art. 1.245: propriedade se transfere pelo registro
O dispositivo é claro: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O parágrafo primeiro completa o raciocínio: enquanto não se registra o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Portanto, com escritura em mãos mas sem registro, quem consta na matrícula como proprietário ainda é o vendedor, não você.
Escritura e registro: dois atos, dois cartórios
A escritura pública, exigida pelo art. 108 para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, é lavrada no cartório de notas e formaliza o negócio entre as partes. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis competente e leva a transferência para a matrícula do bem. São etapas distintas: a escritura é o título; o registro é o que o torna oponível a todos e efetivamente translativo da propriedade.
Os riscos de deixar de registrar
Adiar o registro expõe o comprador a perigos concretos. O vendedor, ainda tido como dono, pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa, sofrer penhoras que recaiam sobre o bem ou ter dívidas averbadas na matrícula. Sem registro, o comprador tem contra si a aparência de que nada mudou. Registrar o quanto antes é a forma de proteger a aquisição e evitar disputas.
Como regularizar e quando surgem entraves
O registro exige a escritura, o pagamento do imposto de transmissão e certidões, além das taxas do cartório. Havendo pendências, como falta de averbações anteriores, dívidas de condomínio ou irregularidades na cadeia de proprietários, a regularização pode demandar providências prévias. Em situações de recusa injustificada do registrador, cabe suscitar dúvida perante o juízo competente.
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