Mudança no projeto registrado depois da venda: o que a lei exige

A vedação do art. 43, inciso IV, da Lei 4.591/1964

O art. 43, inciso IV, da Lei 4.591/1964 veda à incorporadora modificar o projeto aprovado e registrado sem a anuência unânime dos adquirentes, salvo alterações insignificantes que não afetem a segurança, a estética ou a funcionalidade do empreendimento. A exigência de unanimidade, não apenas de maioria, mostra o peso que a lei dá à confiança depositada pelo comprador no projeto que assinou, sobretudo quando a alteração envolve elementos estruturais, número de vagas, metragem das unidades ou características das áreas comuns.

Por que a exigência é de unanimidade, e não de maioria simples

A lógica por trás da exigência de unanimidade é proteger cada comprador individualmente, evitando que uma maioria de adquirentes imponha a um grupo minoritário uma alteração que pode prejudicá-lo especificamente, como a perda de vista, ventilação ou vaga de garagem prometida. Isso diferencia a alteração de projeto de outras decisões condominiais, que costumam seguir regras de maioria qualificada, precisamente porque aqui está em jogo a própria coisa comprada, não apenas a gestão do condomínio.

Cláusula que autoriza mudança irrestrita costuma ser nula

Alguns contratos trazem cláusula genérica autorizando a incorporadora a alterar o projeto quando julgar conveniente. Esse tipo de previsão, por colocar o comprador em desvantagem exagerada e retirar da relação o equilíbrio mínimo exigido em contrato de consumo, pode ser considerada nula com base no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, que invalida cláusulas abusivas mesmo quando redigidas e assinadas pelas partes.

Documentos que comprovam a alteração indevida

• Memorial descritivo e plantas registradas no cartório de registro de imóveis no momento da compra.
• Comunicados da incorporadora sobre a mudança de projeto, se existirem.
• Registro fotográfico da obra em andamento, comparado com o projeto original.
• Ata de eventual assembleia em que a alteração tenha sido discutida, mesmo que não aprovada por todos.

Como reagir à mudança descoberta durante a obra

Ao identificar a alteração, o comprador deve notificar formalmente a incorporadora, exigindo esclarecimentos e a reversão da mudança ao projeto original registrado, ou a compensação correspondente se a reversão física não for mais viável naquele estágio da obra. Reunir outros compradores afetados pela mesma alteração fortalece a posição de todos, especialmente quando a mudança atinge várias unidades ou áreas comuns de uso coletivo.

O caminho judicial quando a incorporadora não recua

Cabe ação de obrigação de fazer, para forçar a adequação ao projeto registrado, cumulada com pedido de abatimento do preço ou indenização quando a reversão não for tecnicamente possível. A prova pericial, comparando o memorial registrado com a obra construída, costuma ser decisiva, assim como testemunhas que confirmem a ausência de consulta prévia aos adquirentes sobre a mudança.

Quando a alteração é considerada válida mesmo sem unanimidade

Pequenos ajustes técnicos, como mudança de fornecedor de material com especificação equivalente, ou alterações exigidas por órgão público durante o licenciamento, não se enquadram na vedação do art. 43, IV, porque não representam modificação substancial do projeto que o comprador assinou. Alterações expressamente autorizadas no próprio contrato de forma específica e restrita, sem caráter genérico, também tendem a ser consideradas válidas pela Justiça.

Como um grupo de compradores reverteu a mudança de projeto

Um grupo de compradores percebeu, durante uma visita à obra, que o projeto de duas torres separadas havia sido substituído por um único bloco maior, reduzindo a distância entre unidades e alterando a vista prometida de várias delas. Nenhuma assembleia havia sido convocada para aprovar a mudança. Reunindo o memorial descritivo original e fotos da obra, os compradores notificaram a incorporadora e, diante da recusa em reverter o projeto, buscaram apoio de advogado particular para ajuizar ação conjunta de obrigação de fazer cumulada com abatimento do preço, com toda a instrução do processo organizada remotamente entre os moradores de diferentes cidades.