A cláusula de tolerância de 180 dias na entrega é válida?
Praticamente todo contrato de compra na planta prevê uma folga de até 180 dias para a entrega, além da data originalmente prometida. Muitos compradores acham que essa cláusula é abusiva por natureza, mas a lei trata o tema de forma direta: a tolerância é válida, desde que cumpra requisitos específicos de forma, e é justamente o fim desse prazo que marca o início da mora da construtora.
O que o artigo 43-A exige para a tolerância valer
O caput do art. 43-A, dispositivo trazido para dentro da Lei 4.591/1964 pela reforma de 2018, valida a entrega do imóvel em até 180 dias corridos após a data contratual de conclusão, desde que a cláusula tenha sido expressamente pactuada, de forma clara e destacada no contrato. Cláusula escondida em letra miúda ou redigida de forma genérica, sem destaque, pode ser questionada por não atender a esse requisito formal — a lei exige transparência, não apenas a existência da cláusula.
Dentro da tolerância, não há multa nem direito de sair do contrato
Enquanto o atraso estiver dentro dos 180 dias, a própria lei diz que ele não dá causa à resolução do contrato pelo comprador nem obriga a incorporadora a pagar qualquer penalidade. Isso significa que reclamar de atraso de dois ou três meses, por si só, normalmente não gera direito a indenização ou rescisão — o comprador precisa aguardar o fim do prazo de tolerância para que a mora, no sentido jurídico, se configure.
A partir de quando o atraso passa a valer juridicamente
Esgotados os 180 dias sem entrega, o comprador passa a ter duas opções previstas nos parágrafos do mesmo artigo: manter o contrato e cobrar indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, ou resolver o contrato e exigir devolução integral com multa. A data de contagem começa no dia seguinte ao vencimento do prazo contratual de entrega, somado aos 180 dias de tolerância — e não na data em que o comprador, informalmente, percebeu que a obra estava atrasada.
Quando a tolerância não se aplica ou já foi superada
Se a cláusula não foi pactuada de forma clara e destacada, ou se prevê tolerância acima de 180 dias, ela não conta com a proteção automática do caput do art. 43-A. Uma explicação técnica da incorporadora não amplia o limite legal nem preserva esse porto seguro. Quando o prazo contratual somado aos 180 dias já passou, a análise se desloca para a mora, a manutenção do contrato ou sua resolução. Contrato, cronograma e comunicados devem ser comparados antes de definir a medida cabível.
Perguntas frequentes
A tolerância pode ser maior que 180 dias?
O art. 43-A protege a tolerância de até 180 dias, pactuada de modo claro e destacado. Prazo superior não mantém essa proteção apenas por vir acompanhado de justificativa técnica e deve ser examinado à luz do contrato e das normas de proteção aplicáveis.
O prazo de tolerância conta a partir da assinatura do contrato?
Não. Ele se soma à data contratual prevista para conclusão do empreendimento, e não à data de assinatura do contrato de compra e venda.
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