O que são benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias

Benfeitorias necessárias: conservar o que já existe

São necessárias as benfeitorias que têm por fim evitar a deterioração do bem ou garantir sua conservação, como o conserto de uma infiltração estrutural, a troca de uma fiação elétrica com risco de curto-circuito ou o reparo de um telhado que ameaça desabar. Sem esse gasto, o bem correria risco real de dano ou perda de valor, o que justifica o tratamento mais protetivo dado pela lei a esse tipo de despesa.

Benfeitorias úteis: aumentar ou facilitar o uso

Já as benfeitorias úteis tornam o bem mais prático ou agradável de usar no dia a dia, sem que sua falta comprometa a integridade do imóvel. A instalação de um armário embutido, a construção de uma vaga de garagem coberta ou a ampliação de uma área de serviço são exemplos comuns dessa categoria intermediária entre o essencial e o supérfluo.

Benfeitorias voluptuárias: mero deleite ou luxo

Já as benfeitorias voluptuárias servem apenas ao deleite ou recreio de quem as faz, sem aumentar o uso habitual do bem nem evitar sua deterioração, como uma piscina decorativa ou um acabamento de luxo além do padrão do imóvel. Justamente por não atenderem a uma necessidade prática comum, essa categoria recebe o tratamento menos protetivo entre as três.

Como a classificação funciona na locação

O artigo 1.219 do Código Civil regula o possuidor de boa-fé em geral, mas a locação urbana tem regra especifica. Pelo artigo 35 da Lei 8.245/1991, as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário são indenizáveis mesmo sem autorização e as uteis somente quando autorizadas, sempre ressalvada disposição contratual em contrario. A clausula de renuncia a indenização e retenção e admitida pela Sumula 335 do STJ.

As voluptuárias recebem disciplina própria no artigo 36: não são indenizáveis, mas podem ser retiradas no fim da locação se a retirada não afetar a estrutura nem a substancia do imóvel. Portanto, classificação, autorização e contrato precisam ser lidos juntos; a regra geral do possuidor não substitui a lei locatícia.