Multa não substitui a obrigação de desfazer a obra feita sem autorização
Quem fez uma obra sem levar o projeto ao síndico costuma pensar que, pagando a multa aplicada pelo condomínio, resolve a pendência. Não é assim: a sanção pecuniária e a obrigação de reverter a intervenção são duas consequências jurídicas distintas, e o condomínio pode cobrar as duas ao mesmo tempo quando a obra realmente compromete a segurança ou as partes comuns do prédio.
A multa tem teto, mas não substitui a obrigação de fazer
O art. 1.336, § 2º, do Código Civil prevê multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal para o condômino que descumprir os deveres dos incisos II a IV do mesmo artigo — entre eles, não realizar obra que comprometa a segurança da edificação. A lei é explícita ao dizer que essa multa se aplica independentemente das perdas e danos apurados, o que abre caminho para o condomínio pedir, além da multa, a reparação do que a obra causou e a própria reversão da intervenção irregular.
Quando cabe pedido de desfazimento
A obrigação de desfazer se aplica quando a irregularidade compromete estrutura, altera fachada sem aprovação em contrariedade ao art. 1.336, III, ou invade indevidamente área comum. Se a obra é apenas esteticamente questionável, sem risco técnico, o condomínio tende a se limitar à multa e à exigência de regularização, não à demolição.
O rito para chegar à obrigação de desfazer
O condomínio, por meio do síndico, notifica o condômino, documenta a irregularidade com laudo técnico e, sem regularização voluntária, aplica a multa por deliberação de assembleia quando não houver previsão expressa na convenção. Persistindo a situação, ajuíza ação de obrigação de fazer e não fazer, com base no art. 497 do Código de Processo Civil, cumulada com pedido de multa diária ou desfazimento da obra pelo próprio condomínio, às custas do condômino, conforme autoriza o art. 536, § 1º, do mesmo código.
A defesa possível do condômino autuado
O condômino pode contestar a proporcionalidade da multa aplicada acima do teto legal, questionar a ausência de deliberação assemblear quando a convenção exige quórum específico, ou apresentar laudo técnico próprio demonstrando que a obra não gera o risco alegado. Quando parte da obrigação já foi cumprida ou a penalidade é manifestamente excessiva, cabe pedir sua redução judicial com base no art. 413 do Código Civil.
Como um advogado atua nesse tipo de cobrança
De um lado, o condomínio busca reunir prova técnica e seguir o rito de notificação e deliberação corretos para sustentar a cobrança cumulada. De outro, o condômino autuado busca demonstrar excesso na multa ou inexistência de risco real. Um advogado avalia qual das duas posições cabe ao caso concreto, prepara a notificação ou a defesa, e conduz a negociação ou o processo judicial, com atendimento remoto por WhatsApp em qualquer etapa.
Perguntas frequentes
Pagar a multa encerra a obrigação de desfazer a obra?
Não. São sanções independentes: o art. 1.336, § 2º, do Código Civil prevê a multa sem prejuízo das perdas e danos apurados, o que inclui a exigência de reverter a obra irregular.
O condomínio pode demolir a obra por conta própria?
Só com autorização judicial. O art. 536, § 1º, do CPC permite ao juiz determinar o desfazimento da obra, inclusive com apoio de força policial se necessário, mas essa medida depende de decisão em processo, não de iniciativa unilateral do síndico.
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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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