Benfeitorias necessárias no imóvel alugado: cabe reembolso mesmo com cláusula de renúncia?

O que o artigo 35 da Lei do Inquilinato garante ao inquilino

O artigo 35 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, mesmo sem autorização do locador, e as úteis, quando autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. A própria redação do artigo já antecipa a possibilidade de o contrato afastar essa indenização, desde que a cláusula seja expressa e clara sobre essa renúncia.

A validade da renuncia segundo a Sumula 335 do STJ

A Sumula 335 do STJ afirma que, nos contratos de locação, e valida a clausula de renuncia a indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. A jurisprudência que originou o enunciado também afasta a aplicação automática do Código de Defesa do Consumidor a locação urbana regida por lei especifica. Assim, não e correto sugerir que a clausula cai apenas por estar em contrato padrão ou sem destaque.

Isso não permite ampliar a renuncia para qualquer obra. O STJ decidiu no REsp 1.931.087 que uma clausula sobre benfeitorias e adaptações não se estende automaticamente a acessão, como uma nova construção, porque renuncias são interpretadas estritamente. E preciso classificar o que foi feito e ler a redação exata do contrato.

Benfeitoria necessária x útil: por que a distinção decide o caso

Benfeitorias necessárias são aquelas que evitam a deterioração do imóvel ou preservam sua conservação, como reparo de vazamento estrutural ou troca de fiação elétrica com risco de curto-circuito. Já as benfeitorias úteis aumentam ou facilitam o uso do bem, sem serem indispensáveis à sua conservação, como a instalação de um armário embutido. A cláusula de renúncia, quando redigida de forma ampla, costuma abranger ambas as categorias, mas a discussão sobre o que de fato foi feito, necessário ou apenas útil, ainda importa para calcular eventual indenização quando a cláusula é mais restrita.

Direito de retenção e os limites de sua aplicação prática

O direito de retenção permite ao inquilino recusar a devolução do imóvel até ser indenizado pela benfeitoria, mas esse direito também é afastado quando existe cláusula de renúncia válida no contrato. Sem esse direito, o inquilino que já gastou com o reparo e decide sair do imóvel não tem, em regra, como reter as chaves como forma de pressão para receber o reembolso combinado.

Provar a necessidade e o valor do gasto realizado

Independentemente de haver ou não cláusula de renúncia, reunir notas fiscais, orçamentos e fotos do problema antes e depois do reparo é indispensável para qualquer discussão sobre benfeitoria. Quando a cláusula do contrato é omissa, ambígua ou parece abusiva, essa documentação sustenta o pedido de reembolso; quando a cláusula é clara e válida, a mesma documentação ajuda a entender se vale a pena discutir judicialmente sua abusividade em determinado caso concreto.

O que ainda pode ser discutido apesar da renuncia

A discussão útil não parte de uma alegação genérica de abusividade. Ela verifica se a clausula existe e alcança indenização, retenção ou ambas; se a obra e benfeitoria ou acessão; se houve autorização; e se a conduta do locador criou uma pretensão distinta, como descumprimento contratual ou enriquecimento sem causa em circunstancias comprovadas.

Mesmo sem direito de retenção, segurar as chaves como pressão pode prolongar aluguel e encargos. Notas, autorizações e fotos devem ser analisadas antes da devolução, separando eventual credito pela obra do dever de restituir o imóvel.