Multa da prefeitura por obra irregular na área comum: de quem é a conta
A reforma da fachada ou da garagem começou sem alvará, um fiscal da prefeitura embargou a obra e aplicou multa administrativa, e agora a cobrança aparece na próxima taxa condominial, dividida entre todos os moradores. Quem não teve nenhuma participação na decisão de tocar a obra sem licença questiona se pode mesmo ser chamado a pagar essa multa junto com os demais.
A obra em área comum é decisão e responsabilidade do condomínio como um todo
Cabe ao síndico representar o condomínio, ativa e passivamente, e cumprir as determinações da assembleia, conforme o art. 1.348, II e IV, do Código Civil. Quando a obra em área comum é decidida e executada dentro dessa competência normal de administração, a multa aplicada pela prefeitura por falta de alvará é despesa do condomínio como pessoa despersonalizada, e entra no rateio geral entre os condôminos como qualquer outra despesa extraordinária.
Quando o síndico pode responder pessoalmente
A regra muda se o síndico, por conta própria, iniciou obra de grande porte sem seguir o rito da convenção — sem levar à aprovação da assembleia quando exigido, ou ignorando alerta técnico sobre a necessidade de alvará antes de começar. Nesse cenário, o síndico pode responder individualmente pela multa, com base nos arts. 186 e 927 do Código Civil, por gestão temerária que gerou prejuízo ao condomínio, cabendo inclusive ação de regresso contra ele.
A diferença entre irregularidade evitável e risco assumido coletivamente
Se a obra foi aprovada em assembleia com ciência de que faltava o alvará, e a decisão de seguir mesmo assim foi coletiva, o risco da multa também é coletivo, e o rateio entre todos os condôminos se justifica. Se, ao contrário, o síndico escondeu da assembleia a pendência do documento ou agiu à revelia de decisão contrária, a multa deixa de ser um risco assumido em conjunto e passa a ser falha individual de quem administrou mal a obra.
Documentos que esclarecem a responsabilidade
A ata da assembleia que aprovou a obra, o contrato com a empresa executora, o auto de embargo e a notificação da multa emitida pela prefeitura, e qualquer comunicação entre síndico e condôminos sobre a necessidade de licenciamento, ajudam a reconstituir se a decisão de tocar a obra sem alvará foi coletiva ou unilateral.
Como contestar o rateio da multa entre os moradores
Se o condômino entende que a multa decorre de falha exclusiva da gestão do síndico, cabe questionamento em assembleia e, sem solução, ação de prestação de contas ou de regresso contra o síndico, para que ele responda pessoalmente pelo valor e não o condomínio como um todo. Um advogado analisa a ata da obra e o histórico de decisões, e conduz a cobrança regressiva ou a defesa do condomínio perante a prefeitura, com atendimento remoto por WhatsApp.
Como evitar que a situação se repita em obras futuras
Exigir, antes de qualquer obra em área comum, a apresentação do alvará ou da dispensa de licenciamento junto à prefeitura, e deixar essa exigência registrada em ata como condição para liberar o pagamento à empresa contratada, reduz bastante o risco de embargo e multa em reformas futuras do condomínio. Essa cautela protege tanto o síndico, que evita responsabilidade pessoal, quanto os condôminos, que evitam rateio de penalidade evitável. Manter esse registro em ata também protege o síndico seguinte, que herda a gestão do condomínio e precisa saber se pendências administrativas de obras antigas ainda estão em aberto perante a prefeitura.
Perguntas frequentes
O condomínio pode recorrer da multa da prefeitura?
Sim, cabe defesa administrativa perante o órgão que aplicou a multa, e o síndico deve buscar regularizar o alvará o quanto antes para evitar agravamento da penalidade ou nova autuação.
Todo condômino é obrigado a pagar parte da multa mesmo sem ter votado a favor da obra?
Em regra sim, porque despesas do condomínio se dividem entre todos independentemente do voto individual, salvo quando fica demonstrado que a multa resultou de decisão pessoal do síndico à revelia da assembleia.
O condomínio pode incluir o custo do alvará atrasado na próxima taxa extraordinária?
Sim, regularizar o licenciamento e ratear esse custo entre os condôminos é o caminho recomendado para encerrar o embargo e evitar que a obra fique paralisada por tempo indefinido.
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