Existe prazo de carência para vender imóvel titulado por legitimação fundiária?
Quem recebe um título de legitimação fundiária dentro da Reurb costuma perguntar depois de quanto tempo pode vender o imóvel, imaginando alguma carência parecida com a de outros programas habitacionais. A resposta depende de identificar exatamente qual instrumento você recebeu, porque a Lei 13.465/2017 trata a legitimação fundiária e a legitimação de posse como institutos diferentes, com efeitos bem distintos sobre a livre disposição do bem.
Legitimação fundiária já é propriedade plena, sem prazo de espera
O art. 23 da Lei 13.465/2017 define a legitimação fundiária como forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferida por ato do Poder Público dentro da Reurb a quem já ocupava, como sua, unidade imobiliária urbana integrante de núcleo urbano informal consolidado até 22 de dezembro de 2016. Como o título já confere propriedade, livre e desembaraçada de ônus, direitos reais, gravames ou inscrições anteriores, segundo o § 2º do mesmo artigo, o beneficiário pode, em regra, vender, doar ou gravar o imóvel assim que o título estiver registrado na matrícula, sem necessidade de aguardar um prazo específico de carência previsto em lei.
Não confunda com a legitimação de posse, que é outro instrumento
A confusão mais comum é com a legitimação de posse, tratada nos arts. 25 e 26 da mesma lei, que é um ato do Poder Público que reconhece a ocupação, mas ainda como posse, não como propriedade plena. Quem recebe apenas o título de legitimação de posse pode transferi-lo por sucessão ou por negócio entre vivos, conforme o § 1º do art. 25, mas só depois de decorridos cinco anos do registro é que a posse se converte automaticamente em propriedade, desde que atendidos os requisitos da usucapião especial urbana do art. 183 da Constituição Federal, ou, faltando algum deles, mediante pedido de conversão baseado em outra modalidade de usucapião perante o registro de imóveis, conforme o § 1º do art. 26.
Por que a diferença importa na hora de negociar o imóvel
Quem confunde os dois instrumentos corre o risco de tentar vender um imóvel ainda em fase de legitimação de posse como se já fosse proprietário pleno, o que pode gerar problemas no registro do negócio e questionamento do comprador. Vale conferir, no próprio título expedido pela Prefeitura ou levado ao cartório, se ele foi emitido como legitimação fundiária, propriedade imediata, ou como legitimação de posse, sujeita ao prazo de conversão automática de cinco anos ou a pedido específico de conversão.
Situações em que uma restrição pode existir mesmo na legitimação fundiária
Ainda que a lei não fixe carência geral, o § 1º do art. 23 impõe condições próprias da Reurb de Interesse Social: o beneficiário não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano ou rural, nem ter sido anteriormente beneficiado por legitimação fundiária de finalidade semelhante. Essas condições dizem respeito ao próprio beneficiário no momento da titulação, não à venda futura do imóvel já titulado, mas merecem verificação antes de qualquer negócio, porque uma legitimação concedida em desacordo com esses requisitos pode ser questionada. Um advogado pode revisar essa situação e a matrícula atualizada de forma remota antes de qualquer assinatura de compra e venda, com triagem por WhatsApp e emissão de parecer digital sobre a segurança do negócio.
Perguntas frequentes
Recebi legitimação fundiária: posso vender o imóvel amanhã?
Em regra sim, porque a legitimação fundiária já confere propriedade plena, livre de ônus anteriores, desde o registro do título na matrícula, sem prazo de carência fixado em lei para a venda.
E se o meu título for de legitimação de posse, não de legitimação fundiária?
Nesse caso você ainda não é proprietário pleno; a conversão automática em propriedade ocorre após cinco anos do registro, atendidos os requisitos da usucapião especial urbana, ou mediante pedido de conversão baseado em outra modalidade de usucapião.
Como saber qual dos dois títulos eu recebi?
O próprio instrumento expedido pela Prefeitura ou levado a registro identifica se é legitimação fundiária ou legitimação de posse; na dúvida, vale confrontar a certidão de matrícula atualizada com o processo administrativo de Reurb que originou o título.
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