Execução provisória do despejo mediante caução: como funciona o recurso sem efeito suspensivo
Perder a ação de despejo em primeira instância não significa, necessariamente, ter que sair do imóvel de imediato. Como regra, o recurso contra a sentença de despejo não tem efeito suspensivo automático, o que permite ao locador pedir a execução provisória mesmo antes do julgamento final. Para o inquilino que recorreu, a pergunta prática é se dá para continuar no imóvel enquanto o processo tramita, e a resposta passa por entender o papel da caução prevista na Lei do Inquilinato.
A regra geral: caução entre seis e doze meses de aluguel
O art. 64 da Lei 8.245/1991 estabelece que a execução provisória do despejo depende de caução não inferior a seis nem superior a doze meses do aluguel, atualizado até a data da prestação. Essa caução pode ser real, como um bem oferecido em garantia, ou fidejussória, como o depósito judicial de valor em dinheiro ou fiança bancária, e é prestada nos próprios autos da execução provisória, não em processo separado.
Quando essa caução não é exigida do locador
A própria lei ressalva as ações fundadas no art. 9º da Lei do Inquilinato, que reúne as hipóteses de desfazimento da locação por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e necessidade de reparo urgente exigido pelo poder público: nesses casos, o locador pode obter a execução provisória sem prestar caução. Isso costuma reduzir a chance de o inquilino continuar no imóvel quando a ação de despejo tem fundamento em atraso de aluguel ou descumprimento contratual grave. Já quando o despejo decorre de outra causa, como a denúncia vazia ao fim do prazo contratual regida pelos arts. 46 e 47 da mesma lei, a caução volta a ser exigida do locador para a execução provisória.
O que acontece com o valor da caução se o recurso for provido
Se o tribunal reforma a sentença ou a decisão que concedeu o despejo, o § 2º do art. 64 determina que o valor da caução reverte em favor do réu, aqui o inquilino, como indenização mínima pelas perdas e danos sofridos com a saída antecipada ou com as restrições impostas durante a execução provisória. Se o prejuízo real for maior do que o valor da caução, o inquilino pode reclamar a diferença em ação própria, o que reforça a função de garantia dessa exigência legal.
Passo a passo para avaliar a situação depois da sentença
O primeiro passo é identificar com precisão qual foi o fundamento usado na ação de despejo, porque disso depende se a caução é devida ou dispensada. Em seguida, cabe verificar se o locador já requereu a execução provisória e, se a caução for exigível, acompanhar se ela foi efetivamente prestada nos autos antes de qualquer ato de desocupação forçada. Reunir a sentença, a petição de execução provisória e o cálculo do valor devido de caução ajuda um advogado a avaliar rapidamente se há espaço para questionar a exigência, negociar um prazo adicional ou apenas confirmar que a execução está regular, com atuação remota e triagem por WhatsApp em qualquer comarca do país.
Perguntas frequentes
O locador pode me tirar do imóvel antes de prestar a caução exigida?
Não, quando a caução é exigível pelo art. 64 da Lei do Inquilinato, ela precisa ser prestada nos autos da execução provisória antes de qualquer ato de desocupação, sob pena de a execução ser irregular.
Meu despejo foi por falta de pagamento, ainda assim tenho direito à caução do locador?
Em regra não, porque a lei dispensa a caução quando a ação está fundada no art. 9º da Lei do Inquilinato, hipótese que abrange justamente a falta de pagamento e a infração contratual.
Se eu ganhar o recurso, recebo automaticamente o valor da caução de volta?
Sim, o valor reverte em seu favor como indenização mínima assim que a sentença ou decisão de despejo for reformada, e você ainda pode cobrar em ação própria eventual diferença, se o prejuízo real for maior.
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