Achei uma escritura antiga da família sem registro: ainda dá para registrar hoje

O que o art. 1.245 do Código Civil diz sobre escritura sem registro

O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O §1º completa: enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel perante terceiros — mesmo que ele já tenha assinado a escritura e recebido o pagamento décadas atrás. Isso significa que a escritura antiga é um contrato válido entre as partes que a assinaram, mas não produz, por si só, a transferência da propriedade oponível a terceiros enquanto não registrada.

Na prática, quem só tem a escritura sem registro corre o risco de o vendedor original, ou os herdeiros dele, ainda aparecerem como donos perante o cartório — o que gera insegurança em qualquer negociação futura do imóvel.

Por que registrar hoje, décadas depois, ainda é possível

Não existe prazo de validade para levar uma escritura antiga a registro: o direito de registrar o título de propriedade não prescreve pelo simples decurso do tempo. O que pode complicar o processo não é a idade do documento, mas mudanças ocorridas nesse período — falecimento do outorgante sem que os herdeiros tenham conhecimento da venda antiga, desmembramentos da área original, ou a exigência de documentos que hoje são obrigatórios e não existiam quando a escritura foi lavrada, como a certidão negativa de débitos do imóvel.

Documentos que o cartório vai pedir para atualizar o registro

Além da própria escritura antiga, o cartório costuma exigir certidões atualizadas de ônus e ações do vendedor e do imóvel, comprovante de quitação de tributos, e, quando aplicável, prova de regularidade fiscal e de que o imóvel está corretamente matriculado em nome de quem assinou a escritura como vendedor, em respeito ao princípio da continuidade registral. Se o outorgante já faleceu, normalmente é preciso primeiro concluir o inventário dele antes de prosseguir, já que a sucessão muda quem tem legitimidade para figurar na cadeia.

Quando a via extrajudicial simples não é suficiente

Se o vendedor original ou seus herdeiros resistirem a colaborar com a documentação necessária, ou se houver disputa sobre a validade da própria venda antiga, o registro direto no cartório deixa de ser viável e a solução passa pela via judicial — uma ação de adjudicação compulsória, que obriga judicialmente a outorga da escritura definitiva ou supre a vontade de quem se recusa a colaborar, com base no próprio contrato antigo como prova da obrigação assumida.

Um neto que encontrou entre os papéis do avô uma escritura de compra de terreno nunca registrada, por exemplo, normalmente precisa reunir certidão de óbito, inventário concluído e a própria escritura para levar ao cartório, e recorrer à adjudicação compulsória apenas se algum herdeiro do vendedor original contestar a venda feita décadas atrás. Diante da quantidade de documentos e prazos que se acumulam nesses casos, muita gente prefere reunir tudo com apoio de um advogado que analise a escritura e monte o requerimento sem exigir deslocamento a cada etapa, resolvendo o caso por WhatsApp e reuniões remotas.