Venda do imóvel alugado e a denúncia do comprador (art. 8º)
Quando o imóvel alugado é vendido no meio do contrato, o inquilino costuma receber um aviso para desocupar e fica sem saber se realmente precisa sair. O artigo 8º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) responde a essa dúvida: em regra, o novo dono não é obrigado a manter a locação e pode denunciar o contrato, mas há uma exceção que preserva o inquilino até o fim do prazo ajustado. Entender esse dispositivo evita tanto a saída precipitada quanto a resistência indevida, porque o desfecho depende de dois detalhes concretos: o tipo de contrato e o que está averbado na matrícula do imóvel.
O que o art. 8º permite ao comprador do imóvel
O art. 8º autoriza o adquirente a denunciar a locação e conceder ao inquilino o prazo de noventa dias para a desocupação. Essa denúncia independe de qualquer falta do locatário: ela decorre apenas da mudança de proprietário. O mesmo direito cabe ao promissário comprador e ao promissário cessionário, desde que tenham imissão na posse e título registrado na matrícula.
O prazo para o comprador exercer essa denúncia também é de noventa dias, contados do registro da venda ou do compromisso. Passado esse período sem manifestação, a lei presume que ele concordou em manter a locação, e o inquilino deixa de correr o risco de ser retirado com base na venda.
Quando a cláusula de vigência averbada impede a saída
A exceção está na parte final do art. 8º: se a locação for por prazo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula estiver averbada junto à matrícula do imóvel, o comprador assume o contrato e deve respeitá-lo até o fim do prazo. Os três requisitos são cumulativos — falta um deles, e a proteção não se aplica.
A lógica é a publicidade registral. Como a cláusula averbada aparece na certidão da matrícula, presume-se que o comprador conhecia a locação ao adquirir o imóvel. O Código Civil traz regra equivalente no art. 576, ao dizer que o adquirente não fica obrigado a respeitar o contrato se a cláusula de vigência não constar de registro.
Documentos que definem se o inquilino precisa desocupar
Para saber em que situação você está, reúna o contrato de locação — conferindo se é por prazo determinado e se tem cláusula de vigência — e a certidão atualizada da matrícula, que revela se a cláusula foi averbada e a data do registro da venda. A notificação enviada pelo comprador também conta, porque marca o início da contagem dos noventa dias para desocupar.
Se faltar a averbação, ainda que o contrato tenha a cláusula, prevalece a regra geral e o comprador pode denunciar. Por isso a averbação, feita durante a locação, é o passo que costuma decidir o resultado.
Perguntas frequentes
O comprador pode retirar o inquilino por conta própria depois dos 90 dias?
Não. Se o inquilino não sai no prazo da denúncia, a retomada se dá por ação de despejo fundada na alienação. Enquanto não há decisão judicial, o novo dono não pode promover a desocupação forçada sozinho.
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