O imóvel alugado à venda e a preferência do locatário
Receber a notícia de que o imóvel onde você mora está à venda desperta uma pergunta imediata: e se eu quisesse comprá-lo? A Lei do Inquilinato antecipou essa situação e deu ao inquilino uma vantagem concreta sobre estranhos interessados no mesmo negócio. Essa vantagem é o direito de preferência, previsto no artigo 27. Ela não obriga ninguém a comprar, mas garante que o locatário seja o primeiro a ser chamado, nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Em que negócios a preferência do artigo 27 se aplica
O direito de preferência incide quando o locador pretende vender o imóvel, prometer vendê-lo, ceder direitos sobre ele ou dá-lo em pagamento de uma dívida. Em todas essas situações, o inquilino tem prioridade para adquirir o bem em igualdade de condições com qualquer terceiro interessado.
Igualdade de condições é o coração da regra. O locatário não tem direito a desconto nem a facilidades extras: ele tem direito de igualar a proposta que o dono aceitaria de outra pessoa. Se cobrir o mesmo preço e a mesma forma de pagamento, passa à frente.
A notificação que abre o prazo de trinta dias para decidir
Para exercer a preferência, o inquilino precisa saber os termos exatos do negócio. Por isso o artigo 27 obriga o locador a comunicá-lo de forma inequívoca, por via judicial, extrajudicial ou outro meio que comprove a ciência, informando preço, forma de pagamento, existência de ônus e local para exame da documentação.
Recebida essa comunicação, o locatário tem trinta dias para manifestar, de maneira também inequívoca, o interesse em comprar. O silêncio nesse período é tratado como desistência, e o dono fica livre para vender a terceiros nas condições oferecidas.
O que fazer quando o imóvel é vendido sem oferta ao inquilino
Se o locador vende sem dar preferência, ou vende a terceiro por condições melhores do que as oferecidas ao inquilino, a lei abre duas saídas. O locatário preterido pode reclamar perdas e danos do locador.
Pode, ainda, algo mais forte: se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da venda, o inquilino tem até seis meses, contados do registro da venda, para depositar o preço e haver o imóvel para si. Por isso a averbação do contrato no cartório de registro não é detalhe: é o que dá força real à preferência.
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