Extinção de condomínio: sair do imóvel comum quando os demais não querem vender
Herança dividiu a casa dos pais entre três irmãos, e um deles quer transformar sua parte em dinheiro, mas os outros dois preferem manter o imóvel fechado, alugado ou simplesmente parado. Ninguém é obrigado a permanecer indefinidamente amarrado a uma copropriedade que não quer mais integrar, e o direito de extinguir essa situação existe exatamente para esses casos.
Ninguém é obrigado a ficar em condomínio contra a vontade
O art. 1.320 do Código Civil garante a qualquer condômino, na copropriedade geral, o direito de exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo, e quando a coisa é indivisível na prática, como uma casa ou apartamento, o caminho é a venda judicial do bem com repartição do valor entre os coproprietários, na proporção da cota de cada um. Esse é um direito potestativo: não depende da concordância dos demais condôminos, que não podem simplesmente recusar o pedido para manter a situação como está.
O procedimento de alienação judicial da coisa comum
O CPC/2015, no seu art. 730, disciplina o procedimento de alienação judicial: o interessado ajuíza a ação pedindo a extinção do condomínio, o juiz determina avaliação do imóvel e, não havendo acordo entre os condôminos sobre a divisão em partes físicas ou sobre quem fica com o bem mediante reembolso dos demais, segue-se para a venda judicial, geralmente em hasta pública, com o valor apurado dividido proporcionalmente às cotas de cada coproprietário.
Documentos que instruem o pedido
Costuma-se reunir a matrícula atualizada do imóvel, o formal de partilha ou escritura que originou a copropriedade, comprovante de pagamento do IPTU e eventual condomínio em dia (ou pendências a serem descontadas na partilha do valor), e prova de tentativa de composição amigável com os demais coproprietários antes de judicializar. Também ajuda levantar eventuais benfeitorias feitas por um coproprietário isoladamente, porque quem arcou sozinho com reforma ou manutenção relevante do imóvel costuma ter direito a ser ressarcido dessa parte antes ou no momento da divisão do valor apurado, o que evita que a extinção seja usada, na prática, para apagar um investimento legítimo feito por só um dos herdeiros.
Antes de ir à venda judicial: acordo, divisão física ou compra da parte
A extinção judicial não é o único caminho nem costuma ser o mais rápido. Muitas vezes um coproprietário compra a parte dos demais por valor negociado, ou o imóvel é dividido fisicamente quando isso é tecnicamente possível sem depreciar demais o conjunto (um terreno grande, por exemplo). A via judicial de venda forçada entra quando não há acordo nem divisão física viável, e mesmo assim costuma incluir uma fase de tentativa de composição antes da hasta pública.
Um exemplo comum: três herdeiros e uma casa que só um quer manter
Imagine três irmãos que herdam a casa dos pais, cada um com um terço de cota. Dois deles moram longe e preferem receber sua parte em dinheiro; o terceiro mora na cidade, usa o imóvel como segunda residência e não tem interesse nem condição financeira de comprar a parte dos outros dois. Sem acordo sobre venda a terceiro nem sobre quem compra a parte de quem, a via de alienação judicial existe justamente para destravar esse impasse sem exigir que os dois que querem sair fiquem reféns da vontade do terceiro, nem que o terceiro seja forçado a vender sem compensação proporcional ao valor real do imóvel.
Quando o pedido de extinção pode encontrar resistência legítima
Situações de indivisibilidade convencional (cláusula de inalienabilidade ou de indivisão por prazo determinado, prevista em testamento ou doação, respeitado o limite legal de até cinco anos) podem suspender temporariamente o direito de pedir a extinção. Fora essas exceções pontuais, a resistência dos demais coproprietários, por si só, não impede o pedido. Reunidos os documentos da copropriedade e comprovada a tentativa de solução amigável, um advogado particular consegue avaliar o caso e conduzir a ação de extinção por atendimento digital, com procuração e documentos enviados eletronicamente, o que costuma facilitar quando os coproprietários moram em cidades diferentes.
Perguntas frequentes
É preciso concordância de todos os herdeiros para pedir a extinção do condomínio?
Não; qualquer coproprietário pode ajuizar o pedido isoladamente, cabendo aos demais apenas se manifestar no processo sobre divisão, preferência de compra ou forma de venda.
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