Rateio diferenciado entre lojas e apartamentos: quando é legal
Num prédio com lojas no térreo e apartamentos nos andares superiores, é comum a cota da unidade comercial vir com valor diferente da residencial, e o condômino que se sente prejudicado quer saber se essa diferença tem respaldo legal ou se é uma cobrança arbitrária do condomínio. A resposta está em dois pontos do Código Civil que, juntos, autorizam a diferenciação desde que ela tenha critério objetivo e esteja prevista na convenção.
A regra de fração ideal pode ser afastada pela convenção
O art. 1.336, I, do Código Civil fixa que o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Essa ressalva final é o que abre espaço legal para o condomínio misto adotar critério diferente da fração ideal pura, desde que essa forma alternativa esteja expressamente prevista no documento constitutivo.
Área de uso exclusivo paga por quem a usa
O art. 1.340 do Código Civil determina que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Uma loja térrea com acesso próprio à rua, elevador e escada independentes, sem qualquer utilização das áreas de lazer ou circulação social do prédio, tem argumento sólido para não participar do rateio dessas despesas específicas, ainda que continue contribuindo para despesas estruturais comuns a toda a edificação.
O precedente do STJ sobre rateio diferenciado por critério objetivo
O Superior Tribunal de Justiça já confirmou, no REsp 1.778.522, que é legal cobrar taxas de condomínio diferenciadas quando a convenção estabelece critério objetivo para a diferença, no caso analisado a fração ideal de cada unidade. O mesmo raciocínio se aplica ao condomínio misto: a diferenciação entre lojas e apartamentos não é ilegal em si, desde que amparada na convenção e baseada em critério claro, como uso efetivo das áreas comuns ou destinação da unidade.
O limite que não pode ser ultrapassado
A liberdade de fixar critério de rateio esbarra na vedação ao enriquecimento sem causa: uma loja que efetivamente usa portaria, segurança patrimonial e manutenção estrutural do prédio não pode ser isentada dessas despesas só por ser unidade comercial, ainda que fique de fora do rateio de itens que realmente não usa, como piscina, salão de festas ou playground.
Como contestar um rateio que parece desproporcional
O condômino que discorda do critério adotado deve verificar primeiro o que a convenção efetivamente prevê, e reunir prova de que a unidade comercial não usa, na prática, os serviços cuja despesa lhe está sendo cobrada de forma integral. Sem solução em assembleia, cabe ação de revisão do rateio. Um advogado examina a convenção e o histórico real de uso das áreas comuns pela unidade, e representa o condômino na negociação com o síndico ou no processo de revisão, disponível por WhatsApp durante toda a condução do caso.
O que verificar antes de aceitar ou contestar o critério adotado
Vale checar se a convenção foi registrada com esse critério desde a instituição do condomínio ou se a diferenciação surgiu depois, por deliberação de assembleia sem o quórum qualificado que a alteração de convenção exige. Mudança de critério de rateio depois de o condomínio já estar em funcionamento tende a exigir aprovação de dois terços dos votos, o mesmo quórum previsto para alteração da convenção em geral, o que reforça a necessidade de checar a origem da regra antes de aceitá-la como definitiva. Guardar plantas, memorial descritivo e fotos do acesso independente da loja facilita essa comprovação técnica quando o assunto chega à Justiça.
Perguntas frequentes
A convenção precisa detalhar exatamente o critério de rateio diferenciado?
Sim, quanto mais objetivo e claro o critério — fração ideal, destinação de uso, acesso independente —, mais sólida é a defesa do rateio diferenciado perante qualquer questionamento.
A loja pode deixar de pagar toda a cota condominial por ter entrada própria?
Não integralmente. Ela pode deixar de participar do rateio de despesas de áreas comuns que efetivamente não usa, mas continua responsável por despesas estruturais e de manutenção que beneficiam todo o prédio.
Quem decide se a loja usa ou não determinada área comum?
Na prática, essa avaliação parte do histórico de uso e da configuração física do prédio; em caso de disputa, perícia ou vistoria técnica pode comprovar se a unidade comercial realmente acessa ou não a área cujo custo está sendo questionado.
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