O que fazer quando o locador se recusa a consertar o imóvel

Notificação formal: o passo que antecede qualquer remédio

Antes de buscar qualquer medida contra o locador, é preciso comprovar que ele foi comunicado do defeito e teve a chance de resolvê-lo. Uma mensagem de texto com data, ou uma notificação extrajudicial mais formal quando o valor envolvido é alto, cumpre esse papel. Sem essa prova de comunicação prévia, fica difícil demonstrar depois que houve mora do locador em cumprir a obrigação de manter o imóvel em condições de uso.

Vale registrar também a resposta do locador, ou a ausência dela, porque esse histórico mostra ao juiz, se o caso chegar lá, que a omissão não foi um esquecimento pontual, mas uma recusa deliberada de agir mesmo depois de avisado.

O artigo 26 conta a duração dos reparos, não a espera anterior

O artigo 26 trata de reparos urgentes que incumbem ao locador e que estão sendo realizados com a permanência do locatário. Se a execução durar mais de dez dias, nasce o direito ao abatimento proporcional do aluguel relativo ao período que exceder o decimo dia. A norma não concede isenção total e não diz que a contagem começa no primeiro pedido ignorado antes do inicio da obra.

A demora do locador em começar um conserto que lhe incumbe pode configurar descumprimento dos deveres do artigo 22, mas esse problema exige prova e remédio próprio. Não e seguro descontar unilateralmente qualquer valor do aluguel: a mora pode servir de fundamento para cobrança, consignação adequada ou pedido judicial, conforme o caso.

Resilição quando a execução passa de trinta dias

Se os reparos urgentes durarem mais de trinta dias, o paragrafo único do artigo 26 permite ao locatário resilir o contrato. O marco também e a duração da obra, não qualquer período de silencio anterior do proprietário. A comunicação de saída, a entrega das chaves e a prova das datas evitam que a discussão sobre o reparo se transforme em cobrança de alugueis posteriores.

Quando não ha obra em andamento, mas omissão grave do locador, pode haver pretensão de exigir cumprimento ou resolver o contrato por inadimplemento, com base no artigo 475 do Código Civil e nos deveres do artigo 22. Essa conclusão depende da importância do defeito, da notificação e da oportunidade efetiva de conserto.

Cumprimento, tutela urgente e pagamento sem mora artificial

Se o objetivo e permanecer no imóvel, e possível pedir o cumprimento da obrigação de reparar e, quando houver probabilidade do direito e perigo de dano, tutela de urgência. Fotos, laudo, notificação recebida e orçamentos ajudam a demonstrar a causa e a urgência. A medida exata depende de quem responde pelo defeito: locador, condomínio, vizinho ou o próprio locatário.

Enquanto não houver acordo seguro ou decisão, simplesmente parar de pagar ou reduzir o aluguel por conta própria cria risco de mora e despejo. A estrategia precisa separar o valor incontroverso do aluguel, o custo do reparo e o pedido de abatimento ou indenização.

Situações em que o locador não responde pelo defeito

A recusa do locador não gera automaticamente direito a abatimento ou rescisão quando o defeito decorre de mau uso do inquilino, de reforma feita por ele sem autorização, ou de desgaste comum que já era conhecido e aceito no momento da entrada no imóvel. A Lei do Inquilinato protege o inquilino contra a omissão em reparos que cabem ao proprietário, não contra consequências de sua própria conduta dentro do imóvel alugado.

Reunir provas antes de formalizar qualquer cobrança

Fotos datadas, o histórico de mensagens com o pedido de reparo e, quando possível, um orçamento independente de conserto ajudam a sustentar tanto o pedido de abatimento quanto uma eventual rescisão sem multa. Quando o locador insiste em não agir mesmo diante dessas provas, submeter o caso a um advogado particular, por WhatsApp e com envio digital da documentação, costuma ser o passo que destrava a negociação ou instrui de forma consistente a ação cabível perante o Judiciário.