O imóvel da loja foi desapropriado: o locatário pode ser indenizado?
A desapropriação atinge o proprietário do imóvel e também pode causar dano direto ao comerciante que operava ali como locatário. Esses interesses não se confundem. O valor pago pelo terreno e pela construção não resolve necessariamente a perda suportada pelo negócio, mas o reconhecimento do direito do lojista também não produz um valor automático. É necessário demonstrar o fundo de comércio afetado, os demais danos ligados à retirada compulsória e o nexo com o procedimento expropriatório.
O direito do locatário não depende da relação com o proprietário
No REsp 406.502/SP, divulgado no Informativo 131, o STJ reconheceu ao locatário comercial despojado do fundo de comércio o direito ao ressarcimento por perdas e danos. O tribunal registrou que essa proteção existe independentemente das relações jurídicas entre proprietário e inquilino e esteja o locatário protegido, ou não, pela antiga Lei de Luvas. Portanto, preencher os requisitos da ação renovatória não é condição universal para existir a pretensão indenizatória.
A indenização do proprietário tem objeto diferente
O Decreto-Lei 3.365/1941 organiza a desapropriação do bem. O proprietário discute a justa indenização pela perda do imóvel, enquanto o locatário pode alegar dano próprio decorrente da desarticulação da atividade. A mesma rubrica não pode ser paga duas vezes. Por isso, laudos e documentos devem separar o que pertence ao imóvel, o que integra o estabelecimento do locatário e o que representa perda efetivamente causada pela retirada.
Fundo de comércio exige demonstração concreta
Tempo de funcionamento, desempenho contábil, clientela vinculada ao ponto, contratos, investimentos, registros financeiros contemporâneos e possibilidade real de transferência são elementos que podem ser examinados. Nenhum deles, sozinho, fixa a indenização. Um empreendimento sem resultado econômico comprovável ou capaz de mudar sem perda relevante pode receber avaliação diferente de um negócio consolidado cuja localização seja essencial. O precedente assegura a possibilidade jurídica do ressarcimento, não uma tabela de valores nem êxito em todo caso.
Habilitação e ação própria não são escolhas automáticas
A forma de apresentar a pretensão depende da fase do processo, das partes já presentes, do objeto discutido e das regras processuais aplicáveis ao ente expropriante. Pode ser pertinente pedir ingresso no procedimento existente ou discutir perdas e danos em ação própria, mas a habilitação não é uma via única prometida pela decisão do STJ. A análise precoce evita escolher um pedido incompatível com o estágio do processo.
Provas que devem ser preservadas desde a ciência da desapropriação
Contrato de locação, atos expropriatórios, balanços, notas fiscais, inventário de bens, licenças e registros de mudança ajudam a reconstruir o cenário anterior e posterior. Também é importante documentar datas, comunicações e despesas sem produzir estimativas artificiais. A prescrição, a competência e o rito variam conforme o ente público e a pretensão formulada; não é seguro aguardar o encerramento do processo do proprietário sem avaliar esses marcos.
Exemplo de apuração sem valor prefixado
Uma padaria que funciona há anos em imóvel locado recebe ordem de desocupação em razão de obra viária. O proprietário apresenta laudo do terreno e da construção. A empresa, por sua vez, reúne contabilidade, prova da clientela ligada ao endereço, custos de transferência e dados sobre eventual perda operacional. A perícia deve evitar misturar benfeitorias já consideradas na indenização imobiliária com danos próprios do negócio. A assistência jurídica e técnica serve para definir a via e organizar a prova, não para garantir um montante antecipadamente.
Perguntas frequentes
Só tem direito quem poderia propor ação renovatória?
Não. No REsp 406.502/SP, o STJ afirmou que o ressarcimento do locatário comercial despojado do fundo de comércio independe de proteção pela Lei de Luvas.
O locatário deve obrigatoriamente se habilitar no processo do dono?
Não há resposta única. O meio processual depende da fase, do objeto e das partes do caso; ingresso no processo e ação própria precisam ser comparados tecnicamente.
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