O direito do lojista de renovar a locação do imóvel

Os três requisitos cumulativos

Para ter direito à renovação compulsória, o locatário precisa preencher, ao mesmo tempo:

• contrato escrito e com prazo determinado;
• prazo mínimo de cinco anos no contrato a renovar, admitida a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos sucessivos;
• exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

A soma de contratos é o ponto que salva a maioria dos casos, já que locações comerciais costumam ser firmadas por trinta ou sessenta meses e renovadas por escrito.

A janela de doze a seis meses

O prazo para propor a ação é decadencial e curto: a renovatória deve ser ajuizada no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Ajuizar antes ou depois dessa janela extingue o direito. Não há interrupção, não há suspensão e não há pedido de reconsideração — é a perda mais comum e mais evitável desse instituto.

A petição deve indicar as condições oferecidas para a renovação, incluindo o valor do aluguel proposto, com indicação de fiador ou de outra garantia.

Quando o locador pode recusar

A lei enumera hipóteses em que a renovação não se impõe:

• realização de obras determinadas pelo Poder Público que importem transformação radical do imóvel, ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;
• uso próprio do imóvel pelo locador;
• transferência para o imóvel de fundo de comércio existente há mais de um ano, pertencente ao locador, ao cônjuge, ascendente ou descendente, desde que detenham a maioria do capital;
• proposta melhor de terceiro, caso em que o locatário tem direito de indenização pela perda do ponto.

Nas hipóteses de retomada para uso próprio ou para fundo de comércio da família, o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio.

Indenização e shopping centers

Se a renovação não ocorrer por proposta melhor de terceiro, ou se o locador não der ao imóvel o destino alegado no prazo de três meses da entrega, o locatário tem direito a indenização pelos prejuízos e pelos lucros cessantes decorrentes da mudança, da perda do lugar e da desvalorização do fundo de comércio.

Nas locações em shopping center há regras próprias: prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos e nas normas gerais do empreendimento, e o empreendedor não pode recusar a renovação com base no uso próprio.

Dúvidas sobre a contagem de prazos podem ser esclarecidas antes do vencimento, já que a perda da janela processual é irreversível.