Quando o lojista tem preferência para comprar o imóvel?
O locatário não recebe preferência em toda mudança de propriedade. A Lei 8.245/1991 define uma lista de negócios sujeitos à oferta e outra lista de situações excluídas. Também distingue a aceitação da proposta, o pedido de perdas e danos e a pretensão de adquirir o imóvel do terceiro. Conferir a operação, a comunicação e a averbação do contrato evita aplicar o prazo certo ao negócio errado.
Operações alcançadas pelo art. 27
O art. 27 assegura preferência em igualdade de condições na venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento. A comunicação deve informar as condições do negócio, especialmente preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário em que a documentação pode ser examinada. Permuta, doação e usufruto não devem ser acrescentados a essa lista como se estivessem no caput do dispositivo.
Aceitação inequívoca em trinta dias
Pelo art. 28, o direito caduca se o locatário não aceitar a proposta de forma inequívoca no prazo de trinta dias. A contagem pressupõe ciência de uma comunicação com condições suficientes para a decisão. Uma resposta que muda preço, prazo ou forma de pagamento pode representar contraproposta, e não exercício da preferência em igualdade com o terceiro. A prova do recebimento e do conteúdo de ambas as mensagens é central.
Exclusões expressas do art. 32
A preferência não alcança perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Para contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o parágrafo único também trata da constituição de propriedade fiduciária e da perda da propriedade ou venda por formas de realização de garantia. Nessa hipótese adicional, a condição deve constar destacadamente em cláusula contratual específica.
Venda sem respeito à preferência
O art. 33 permite ao locatário preterido reclamar perdas e danos. Para haver o imóvel para si, porém, existem requisitos adicionais: depósito do preço e das despesas do ato de transferência, pedido em até seis meses do registro da alienação e contrato de locação averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes dessa alienação. A simples existência de contrato escrito não substitui a averbação para essa tutela contra o adquirente.
A averbação muda o remédio disponível
Sem averbação tempestiva, pode subsistir a pretensão de perdas e danos contra quem descumpriu a preferência, mas não se deve prometer a transferência do imóvel do terceiro. Com a averbação, ainda será necessário provar a preterição e cumprir depósito e prazo. Matrícula atualizada, contrato, comprovante da averbação, notificação, proposta do terceiro e escritura ou registro formam o núcleo documental da análise.
Condições diferentes exigem nova comparação
A preferência deve refletir o negócio efetivamente celebrado. Se o preço, a entrada, o parcelamento ou outra condição relevante muda depois da primeira comunicação, não é seguro tratar a recusa anterior como renúncia permanente. Deve-se comparar a oferta recebida pelo locatário com o instrumento levado a registro e verificar se surgiu uma oportunidade distinta. A lei protege igualdade de condições, não prioridade abstrata sobre qualquer negociação futura.
Como conferir uma proposta na prática
Se o locador informa que venderá a sala por determinado preço parcelado, o lojista deve verificar se recebeu todos os termos e se consegue aceitá-los sem reservas dentro de trinta dias. Se depois descobrir registro por preço ou forma diferentes, será preciso comparar os negócios e a situação registral da locação. A revisão jurídica rápida ajuda a preservar prova e prazo, mas não transforma permuta, doação ou execução judicial em venda voluntária sujeita ao art. 27.
Perguntas frequentes
A preferência existe se o imóvel for dado em permuta?
Não. A permuta aparece entre as exclusões expressas do art. 32 da Lei 8.245/1991.
Sem averbação o lojista perde toda proteção?
Não necessariamente. O art. 33 prevê perdas e danos, mas a pretensão de haver o imóvel do adquirente exige averbação anterior, depósito e observância do prazo de seis meses.
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