Oferta de desapropriação abaixo do valor real: o que fazer

Levantar o valor incontroverso sem abrir mão da diferença

O art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941 e a prática processual da ação de desapropriação permitem que o expropriado levante, desde logo, o valor ofertado pelo ente público, sem que isso represente concordância com aquele montante como indenização final. O levantamento antecipado alivia o impacto financeiro imediato da perda do imóvel enquanto a disputa sobre o valor justo segue seu curso nos autos.

É importante formalizar, na petição de levantamento, que o recebimento é feito sem prejuízo da impugnação ao valor ofertado, evitando qualquer interpretação de que o proprietário concordou com o preço proposto.

Por que a oferta inicial costuma vir abaixo do mercado

A oferta do poder expropriante normalmente se baseia em laudo de avaliação administrativo, elaborado antes do ajuizamento da ação, que tende a adotar parâmetros conservadores de valor de terra nua, benfeitorias e localização. Esse laudo raramente reflete valorizações recentes da região, potencial construtivo específico do lote ou benfeitorias não computadas, o que explica boa parte da distância entre a oferta e o valor de mercado percebido pelo proprietário.

O papel da perícia judicial na definição do valor final

Uma vez contestado o valor, o juiz nomeia perito judicial para avaliar o imóvel de forma independente, considerando metodologia técnica reconhecida, como a comparação com transações de imóveis semelhantes na região e o método da renda quando aplicável. As partes podem indicar assistentes técnicos próprios para acompanhar a perícia e apresentar quesitos e impugnações ao laudo.

O laudo pericial costuma ser o fator decisivo da sentença: divergências relevantes entre a oferta administrativa e o laudo judicial normalmente favorecem o proprietário, desde que o laudo esteja bem fundamentado e resista às críticas técnicas do ente público.

Juros compensatórios e correção sobre a diferença

Quando a diferença entre o valor ofertado e o valor final fixado na sentença é reconhecida, incidem juros compensatórios pelo período em que o proprietário ficou privado do uso do imóvel desde a imissão na posse, além de correção monetária sobre o montante devido. Esses acréscimos costumam representar parcela relevante do valor final recebido, especialmente em processos que se arrastam por vários anos até o trânsito em julgado.

Quando a discussão de valor não avança

A disputa tende a esbarrar quando o proprietário não apresenta contraprova técnica consistente, limitando-se a alegar informalmente que o valor é baixo sem laudo ou parecer que sustente um número diferente. Também é comum a perícia judicial confirmar a proximidade entre a oferta administrativa e o valor de mercado em regiões com poucas transações recentes, hipótese em que a diferença acaba sendo pequena.

Um exemplo de disputa de valor

Imagine um terreno urbano avaliado pelo município em valor de terra nua desatualizado, sem considerar que a região passou a receber comércio e valorização expressiva nos últimos três anos. O proprietário levanta o valor ofertado para não ficar sem recursos, contrata perito assistente para acompanhar a perícia judicial e apresenta comparativos de venda de lotes vizinhos recentes. Se o laudo judicial confirmar a valorização, a sentença tende a fixar indenização bem superior à oferta inicial, acrescida de juros compensatórios desde a imissão na posse. Reunir esses comparativos e acompanhar tecnicamente a perícia é acompanhamento que um advogado particular presta remotamente, recebendo documentos e trocando informações com o proprietário por WhatsApp durante toda a ação.