Como cancelar no cartório a averbação do compromisso depois do distrato
Quando o compromisso de compra e venda foi averbado na matrícula do imóvel, geralmente para viabilizar financiamento ou dar publicidade ao negócio perante terceiros, o distrato do contrato não apaga essa anotação automaticamente. A matrícula continua registrando o comprador como titular de um direito que já deixou de existir, até que alguém provoque o cartório de registro de imóveis para cancelar especificamente essa averbação.
Por que a averbação não desaparece sozinha
O art. 167, I, itens 9 e 18, da Lei 6.015/1973 é o dispositivo que autoriza registrar, na matrícula do imóvel, o próprio compromisso de compra e venda ou a promessa de cessão de unidade da incorporação. Uma vez feito esse registro, o Registro de Imóveis funciona por atos sucessivos e específicos: a anotação só é retirada da matrícula por outro ato de igual natureza, o cancelamento, previsto no art. 250 da mesma lei. Enquanto isso não acontece, a matrícula continua mostrando o compromisso como ativo, o que pode dificultar a venda do imóvel a um novo comprador ou gerar dúvida em uma eventual consulta de terceiros sobre a situação jurídica do bem.
As três vias que a lei prevê para cancelar
O art. 250 da Lei 6.015/1973 admite o cancelamento por decisão judicial transitada em julgado (inciso I); por requerimento unânime de todas as partes que participaram do ato registrado, com firma reconhecida (inciso II); ou por requerimento do interessado, instruído com documento hábil (inciso III). Na maioria dos distratos amigáveis, o caminho mais rápido é reunir comprador e incorporadora em torno do próprio instrumento de distrato assinado por ambos, o que permite usar a via do inciso II ou III, sem depender de ação judicial.
Documentos que costumam ser exigidos pelo cartório
O instrumento de distrato ou o termo de rescisão, assinado pelas partes com firma reconhecida (ou assinatura eletrônica válida, conforme a política de cada cartório), a certidão de matrícula atualizada do imóvel e, quando existir, a comprovação de quitação de eventuais débitos ligados ao próprio registro costumam compor o requerimento. Cada cartório pode detalhar exigências próprias, o que torna recomendável consultar previamente o serviço de registro competente antes de protocolar o pedido.
Quando é preciso recorrer à via judicial
Se uma das partes se recusa a assinar o cancelamento, ou se há dúvida sobre a validade do próprio distrato, o inciso I do art. 250 exige decisão judicial transitada em julgado para autorizar o cartório a baixar a averbação. Isso costuma ocorrer quando o distrato foi decretado por sentença, e não por acordo direto entre comprador e incorporadora, ou quando surge litígio sobre o cumprimento do próprio instrumento de rescisão.
Por que vale conferir a matrícula depois do cancelamento
Solicitar uma nova certidão de matrícula atualizada depois de protocolado o pedido confirma que a averbação foi efetivamente baixada e que não restou pendência formal em nome do antigo comprador. Quando a incorporadora se mostra lenta para assinar o requerimento conjunto, ou quando há resistência de qualquer das partes, contratar um advogado que acompanhe esse tipo de registro, atendendo o cliente de forma particular e sem exigir presença física, pode conduzir a notificação e o próprio requerimento ao cartório, sem que isso implique prazo garantido de resposta do registro.
Perguntas frequentes
O distrato assinado entre as partes já vale automaticamente como cancelamento da averbação?
Não. O instrumento de distrato prova o desfazimento do negócio, mas é preciso levá-lo ao cartório de registro de imóveis e formalizar o pedido de cancelamento, com base no art. 250 da Lei 6.015/1973, para que a matrícula reflita essa mudança.
Quem deve pedir o cancelamento, o comprador ou a incorporadora?
Qualquer uma das partes que participou do ato registrado pode requerer o cancelamento, desde que o pedido esteja instruído com o documento hábil exigido pelo cartório; o mais comum é que ambas assinem o requerimento em conjunto.
Existe prazo legal para cancelar a averbação depois do distrato?
A Lei 6.015/1973 não fixa um prazo específico para provocar o cancelamento; o risco de deixar a averbação pendente recai sobre quem depende dela para vender ou financiar o imóvel novamente, por isso convém regularizar assim que o distrato se formaliza.
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