Distrato da planta: qual índice atualiza o valor a ser restituído
Quando a incorporadora devolve o dinheiro do distrato meses ou anos depois de cada parcela ter sido paga, devolver o mesmo número que consta nos recibos seria devolver menos do que o comprador realmente desembolsou, corroído pela inflação do período. Por isso a lei não deixa a atualização a critério da incorporadora: ela remete a um índice específico, que precisa ser identificado no próprio instrumento contratual, não em uma tabela genérica de mercado.
O índice é o mesmo que corrigia as parcelas do preço
O art. 67-A da Lei 4.591/1964 determina que a restituição seja feita com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. Ou seja, a lei não cria um índice novo para o distrato: ela manda usar o mesmo índice que já corrigia as prestações do preço de compra durante a vigência do contrato, normalmente identificado no quadro-resumo previsto no art. 35-A da mesma lei, incluído pela reforma de 2018.
Por que isso costuma ser o INCC durante a obra
Na maioria dos contratos de incorporação, as parcelas devidas até a conclusão da obra são corrigidas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), justamente porque acompanha o custo dos insumos e da mão de obra do canteiro. Depois da entrega das chaves, é comum o contrato migrar para outro índice, como o IGP-M ou o IPCA, para corrigir o saldo financiado diretamente com a incorporadora. Quando isso acontece, a lei não resolve de forma expressa qual desses índices vale para o período de restituição: o próprio contrato, lido em conjunto com o quadro-resumo, é que revela qual das duas fases da correção corresponde ao momento do distrato.
O que fazer quando o contrato não é claro
Contratos redigidos antes de 2018, sem o quadro-resumo obrigatório, às vezes trazem cláusulas de correção espalhadas e pouco didáticas. Nesses casos, reunir todas as cláusulas que mencionam reajuste, atualização ou correção monetária, junto com o memorial de vendas ou a proposta original, ajuda a reconstituir qual era o índice pactuado desde o início. Divergência sobre esse ponto tende a virar controvérsia contratual propriamente dita, e não apenas dúvida aritmética.
Correção não se confunde com juros de mora
É comum confundir a correção monetária, que recompõe o valor real da quantia paga, com os juros que podem incidir se a própria incorporadora atrasar o pagamento da devolução além do prazo legal de 30 ou 180 dias do art. 67-A. São cálculos distintos, aplicados em momentos diferentes: a correção cobre o período entre o pagamento original e a apuração do valor a devolver; o eventual juro de mora, quando existir, cobre apenas o atraso da própria incorporadora depois de vencido o prazo de restituição.
Quando o cálculo do incorporador parece incorreto
Se a planilha apresentada pela incorporadora usa um índice diferente do previsto no contrato, ou aplica a correção só até uma data anterior ao pagamento efetivo, vale pedir a memória de cálculo detalhada antes de aceitar o valor oferecido. Contratar assessoria jurídica particular, prestada de forma totalmente remota, permite conferir esse cálculo item a item contra o texto do contrato e apontar se há diferença a reclamar, sem que isso garanta de antemão qual será o resultado da discussão.
Perguntas frequentes
A incorporadora pode escolher livremente qual índice usar na devolução?
Não. O art. 67-A da Lei 13.786/2018 vincula a atualização ao índice que o próprio contrato já estabelecia para corrigir as parcelas do preço, e não a um índice à escolha da incorporadora no momento do distrato.
E se o contrato citar mais de um índice em fases diferentes da obra?
Cada fase de pagamento pode ter seu próprio índice de correção, e o quadro-resumo do art. 35-A deve destacar isso. Quando o distrato ocorre, é preciso identificar qual fase estava em curso para saber qual índice se aplica ao período correspondente.
A correção monetária incide sobre o valor bruto ou já sobre o valor líquido após os descontos?
O art. 67-A manda corrigir as quantias pagas antes de aplicar os descontos de corretagem e da pena convencional, já que a lei fala em restituir as quantias pagas atualizadas, das quais depois se deduzem os valores retidos.
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