Dei cheques ou notas promissórias em garantia na compra na planta: como reavê-los depois do distrato
Além do sinal e das parcelas do preço, é comum que incorporadoras exijam do comprador cheques pré-datados ou notas promissórias como garantia complementar do cumprimento do contrato, principalmente para assegurar parcelas futuras ou eventual saldo de corretagem. Quando o negócio é desfeito por distrato, esses títulos deixam de ter causa que sustente sua cobrança, mas isso não significa que eles somem automaticamente: é preciso agir para reavê-los ou impedir que sejam apresentados a pagamento.
Por que esses títulos ainda podem circular mesmo após o distrato
Cheques e notas promissórias são títulos de crédito que se sujeitam ao princípio da autonomia: quem os recebe, uma vez que os transfira a terceiro de boa-fé por endosso, costuma poder cobrá-los independentemente do que aconteceu no negócio que deu origem à emissão. Enquanto o título permanecer em poder da própria incorporadora, sem ter circulado, essa autonomia se relativiza, porque a discussão ocorre entre as partes originais do próprio negócio desfeito.
A exceção pessoal entre as partes originais
O art. 25 da Lei 7.357/1985 (Lei do Cheque) estabelece que quem é demandado por obrigação resultante de cheque não pode opor ao portador exceções fundadas em relação pessoal com o emitente ou com portadores anteriores, salvo se o portador tiver agido de má-fé ao adquirir o título. Isso significa, na prática, que essa defesa baseada no distrato é plenamente oponível enquanto o cheque estiver com a própria incorporadora que o recebeu, mas se torna mais frágil se o título já tiver sido repassado a um terceiro que o adquiriu de boa-fé. O art. 916 do Código Civil traz regra equivalente para as notas promissórias e demais títulos de crédito em geral.
Como pedir a devolução dos títulos ainda em poder da incorporadora
O caminho mais direto é formalizar, no próprio instrumento de distrato, cláusula específica de devolução física de todos os cheques e notas promissórias entregues em garantia, com relação numerada de cada título por número, valor e data. Se a incorporadora já assinou o distrato, mas não devolveu os papéis, uma notificação cobrando essa devolução costuma resolver a maior parte dos casos, já que a incorporadora não tem mais causa legítima para reter ou apresentar os títulos a pagamento.
Quando é preciso sustar o cheque
Se há risco concreto de que o cheque ainda em poder da incorporadora seja apresentado ao banco antes de sua devolução, o art. 36 da Lei 7.357/1985 permite ao próprio emitente sustar o pagamento durante o prazo de apresentação, mediante oposição por escrito ao banco sacado, fundada em relevante razão de direito, como o desfazimento do negócio que deu origem ao título. Essa sustação, chamada de oposição, tem efeito imediato e não se confunde com a simples revogação do art. 35, que só produz efeito depois de esgotado o prazo de apresentação.
O que fazer se o título já circulou a terceiro
Se um cheque ou nota promissória dado em garantia já foi repassado a terceiro antes do distrato, a defesa baseada no desfazimento do negócio original perde força perante esse terceiro, salvo se ficar comprovada má-fé na aquisição do título. Nesse cenário, cobrar da incorporadora a indenização pelo valor eventualmente pago a esse terceiro, ou buscar orientação sobre a melhor estratégia de defesa em eventual execução do título, costuma exigir análise de um advogado que atue em direito cambiário e imobiliário, disponível para atendimento particular integralmente pela internet, sem qualquer garantia prévia do resultado.
Perguntas frequentes
O distrato assinado já cancela automaticamente os cheques dados em garantia?
Não automaticamente. É recomendável incluir cláusula expressa de devolução dos títulos no próprio instrumento de distrato e, se necessário, comunicar formalmente a sustação ao banco sacado enquanto os cheques não são devolvidos fisicamente.
Posso simplesmente parar de reconhecer o cheque depois do distrato?
Enquanto o título estiver com a própria incorporadora, a exceção pessoal do desfazimento do negócio é oponível, conforme o art. 25 da Lei do Cheque; se o título circulou a terceiro de boa-fé, essa defesa se torna mais limitada.
Qual a diferença entre revogar e sustar um cheque?
A revogação do art. 35 da Lei 7.357/1985 só produz efeito depois de esgotado o prazo de apresentação; a sustação por oposição do art. 36 tem efeito imediato, mesmo durante esse prazo, desde que fundada em razão relevante, como o desfazimento do contrato que originou o título.
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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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