A construtora quer me dar outro apartamento em vez de devolver o dinheiro do distrato
Quando o distrato já está formalizado ou a resolução do contrato já foi reconhecida, a incorporadora deve ao comprador uma quantia em dinheiro, apurada segundo o art. 67-A da Lei 4.591/1964. É nesse momento que algumas incorporadoras, sobretudo as que enfrentam dificuldade de caixa, propõem quitar essa dívida entregando outra unidade do mesmo empreendimento ou de outro lançamento, no lugar do depósito em espécie. A proposta pode até ser vantajosa em alguns casos, mas o comprador não é obrigado a aceitá-la só porque foi oferecida.
O crédito do distrato nasce em dinheiro
O art. 67-A fala em restituição das quantias pagas, atualizadas monetariamente, deduzidos a corretagem e a pena convencional. A obrigação que a lei desenha é pecuniária: um valor certo, em reais, apurado por cálculo. Quando a incorporadora propõe pagar com um imóvel, ela está sugerindo uma dação em pagamento, mecanismo do Código Civil que substitui o objeto original da obrigação por outro bem, mas que sempre depende de concordância do credor.
O credor não é obrigado a receber coisa diversa da devida
O art. 313 do Código Civil estabelece que o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa. Aplicado ao distrato, isso significa que o comprador pode recusar a oferta de outro imóvel e insistir no pagamento em dinheiro, mesmo que a incorporadora alegue que a unidade oferecida vale mais do que o crédito apurado. A avaliação de vantagem cabe a quem vai receber, não a quem deve pagar.
Quando a substituição pode fazer sentido para o comprador
Isso não significa que aceitar outro imóvel seja sempre desvantajoso. Se a unidade oferecida está pronta, tem valor de mercado compatível ou superior ao crédito e o comprador realmente pretende continuar no mesmo empreendimento ou incorporadora, negociar a permuta pode evitar a espera pelo prazo legal de restituição em dinheiro. O ponto central é que essa troca precisa ser uma escolha informada do comprador, formalizada por escrito, com avaliação clara do imóvel oferecido e das eventuais diferenças de valor a compensar, não uma imposição da incorporadora para não pagar em espécie.
Cláusula que obriga a aceitar imóvel em vez de dinheiro tende a ser abusiva
Quando o próprio contrato de adesão já prevê, desde a assinatura, que o distrato só pode ser quitado com outra unidade, essa cláusula esbarra no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, que declara nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que restrinjam direitos inerentes à natureza do contrato. Retirar do comprador a opção de receber em dinheiro, que é a regra do art. 67-A, tende a caracterizar exatamente esse tipo de desequilíbrio.
Como reagir a uma proposta de dação em pagamento
Pedir a proposta por escrito, com a matrícula do imóvel oferecido, o valor atribuído a ele e a comparação detalhada com o crédito apurado no distrato é o primeiro passo antes de qualquer decisão. Se a incorporadora insistir que essa é a única forma de pagamento disponível, ou se o valor atribuído à unidade parecer superestimado para reduzir o desembolso em dinheiro, buscar um advogado que trabalhe com direito imobiliário e atenda o cliente inteiramente à distância ajuda a avaliar se a notificação extrajudicial basta ou se a cobrança judicial do valor em espécie é o caminho seguinte, sem prometer o desfecho da negociação.
Perguntas frequentes
A incorporadora pode simplesmente descontar o valor do distrato em outro imóvel que estou comprando dela?
Só com a concordância expressa do comprador. Sem essa anuência, prevalece a regra do art. 313 do Código Civil, segundo a qual o credor não é obrigado a aceitar prestação diversa da devida.
Assinar o recebimento de outra unidade encerra qualquer discussão sobre o valor do distrato?
Tende a encerrar, se o termo de dação em pagamento estiver bem redigido e quitar expressamente o crédito. Por isso é importante conferir, antes de assinar, se o valor atribuído ao imóvel recebido realmente corresponde ao saldo apurado no distrato.
Recusar o imóvel oferecido atrasa o recebimento do meu dinheiro?
Recusar a proposta não retira o direito à restituição em espécie dentro dos prazos do art. 67-A da Lei 4.591/1964; apenas mantém a obrigação na forma original, em dinheiro, em vez de substituí-la por outro bem.
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