O contrato ficou com caução e fiador: o próximo passo é desfazer a duplicidade
O locatário pagou caução em dinheiro e depois percebeu que o mesmo contrato também tem fiador. Como a duplicidade já foi contratada e executada, o problema é regularizar o vínculo, não recusar preventivamente uma segunda garantia. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 proíbe mais de uma modalidade no mesmo contrato. A providência é provar caução e fiança, propor qual delas permanecerá e pedir a liberação da outra. Se a proposta for manter o fiador, a caução deve ser devolvida com os rendimentos da poupança previstos no art. 38, § 2º.
Primeiro, prove que as duas garantias pertencem à mesma locação
Reúna contrato, aditivos, termo de fiança, comprovante de transferência, recibo e mensagens da imobiliária. Identifique valor, data, destinatário e função do pagamento. Se o depósito foi chamado de “reserva” ou “fundo”, mostre que servia para assegurar obrigações futuras.
A vedação alcança garantias contratuais cumuladas. Separar rótulos — uma para aluguel e outra para danos — não elimina o cúmulo se ambas garantem a mesma locação. Confirme também que o valor não era aluguel, condomínio ou reparo já vencido.
A notificação deve propor qual garantia ficará
A nulidade do cúmulo não libera informalmente o fiador nem permite compensar a caução por conta própria. Notifique locador e administradora, descreva as duas garantias, anexe provas e proponha uma solução: manter a fiança e devolver a caução, ou liberar o fiador e conservar uma única caução regular.
Peça resposta, prazo e aditivo identificando a garantia remanescente. O locatário não escolhe automaticamente qual garantia subsiste; a proposta precisa ser aceita ou definida pela via adequada. Enquanto isso, aluguel e encargos continuam exigíveis.
Caução em dinheiro deve trazer os rendimentos da poupança
O § 2º do art. 38 manda depositar a caução em dinheiro em caderneta de poupança autorizada e assegura ao locatário todas as vantagens no levantamento. O pedido de devolução deve abranger o principal e os rendimentos da poupança do período.
Solicite comprovante da conta e memória de cálculo. Se o valor ficou com locador ou imobiliária fora da poupança, isso não apaga o direito aos rendimentos. Não assine quitação geral ao receber apenas o principal sem conferir datas, cálculo e descontos.
Descontos precisam ser demonstrados, não presumidos
Se o locador alegar aluguel vencido, dano ou encargo, peça discriminação, documentos e cálculo. A caução não transforma alegação em dívida líquida nem autoriza cobrar o mesmo valor também do fiador.
Com a locação em curso e fiança mantida, pede-se a devolução da garantia excedente. Se o vínculo terminou, devem ser examinados vistoria, débitos comprovados e data do levantamento, sem perder o foco na cumulação já ocorrida.
Nem toda obrigação contratual é modalidade de garantia
Nem todo dever contratual é modalidade de garantia. Vistoria, conservação do imóvel, consumo ou seguro contra incêndio atribuído por cláusula não viram caução apenas porque protegem o locador. Em sentido inverso, reter dinheiro para assegurar o contrato pode ser garantia mesmo sob nome diferente.
Classifique cada cobrança por sua função. Os arts. 37 e 43, II, exigem demonstrar duas garantias locatícias, não apenas duas obrigações no instrumento.
Penhor legal não muda a regularização da caução e da fiança
O REsp 2.233.511 distinguiu a vedação do art. 37 do penhor legal do art. 1.467, II, do Código Civil. Segundo o STJ, a fiança não exclui por si só esse penhor sobre bens que guarnecem o imóvel: ele é garantia legal, não é garantia contratual. Essa ressalva não autoriza apreensão ilimitada nem transforma penhor em terceira cláusula pactuada.
O ponto não altera o pedido focal: regularizar caução e fiança convencionadas, definir uma só e devolver o depósito com rendimentos. O art. 43, II, ainda prevê contravenção pela exigência de mais de uma modalidade; eventual apuração é separada e não substitui notificação, prova e pedidos civis objetivos.
Perguntas frequentes
Posso pedir a devolução da caução e manter o fiador?
Sim, como proposta de regularização. Documente ambas e peça confirmação escrita da fiança remanescente e da restituição da caução.
A devolução inclui somente o valor transferido?
Não. O art. 38, § 2º, assegura as vantagens da poupança no levantamento da caução em dinheiro.
Posso parar de pagar aluguel até receber?
Não. A duplicidade não suspende automaticamente aluguel e encargos.
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